Deutsch Polnisches Forum

interessant.
eine loesung oder genaue einschaetzung kann ich zu der situation leider nicht geben, da das zu sehr ins baurecht geht und das ist einfach nicht mein fachgebiet.

aber anzumerken haette ich schon was.
- wenn die strasse auf deinem grundstueck liegt und nichts in sachen wegerecht eingetragen ist, solltest du dich schlau machen wie das mit der unterhaltung der strasse laeuft, sonst kann es passieren, dass du eine rechnung bekommst, wenn die strasse mal asphaltiert oder zb schlagloecher entfernt werden muessen.
- eine vermessungsungsabweichung von 10m in 50 jahren finde ich schon bedenklich, speziell, wenn man ploetzlich eine strasse auf dem grundstueck hat, die einem eigentlich nicht gehoeren sollte...

ich kann dir jetzt leider nicht sagen, was ich als naechstes machen wuerde.
ich weiss allerdings, was ich definitiv NICHT machen wuerde... nichts.

wissen ist macht...

also handelt es sich um eine erschliessungsstrasse fuer die paar haeuser...

da waere dann tatsaechlich mal in erfahrung zu bringen, wie das eigentum da geregelt ist. waere durchaus moeglich, dass jeder deiner nachbarn einen teil der strasse besitzt und ihr gemeinsam fuer die instandhaltung verantwortlich seid.

sprich mal mit deinen nachbarn wie das bei ihnen laeuft...

Hallo Mulder,

war länger nicht im Forum. Hier mein Kommentar:

-------------------

1. Flächennutzungspläne werden in Polen von den Gemienden bzw. zuständigen Behörden erstellt und immer wieder einmal erneuert bzw. aktualisiert. Dafür nehmen Gemeinden nach Informationen meiner Frau mitunter 5000 Zloty. Wer muss diese Gebühr zahlen? Verkäufer oder Käufer eines Grundstücks? Ich meine....der Verkäufer, denn er hat das Grundstück ja hier zum Baugrundstück deklariert und profitiert damit schon davon. Oder liege ich da falsch?

-------------------

Wenn Du mit Flächennutzungsplan den miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego meinst, ist es Aufgabe der Gemeinde, diesen zu verabschieden und auch die Kosten zu tragen. Wann diese diesen Plan erstellt bzw. auf Wunsch von Grundstückseigentümern ggf. ändert, ist ihre Sache, so dass praktisch in der Tat eine Kostenbeteiligung von der Gemeinde als Voraussetzung für die Einleitung eines aufwändigen und somit teuren Planänderungsverfahrens gefordert werden kann, wobei Kostenbeteiligung aber nicht automatisch heißt, dass der Plan auch unbedingt so geändert werden wird, wie man es gerne möchte.

Ob ein Stück Land Baugrundstück ist oder nicht, hängt einzig und allein vom miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ab, dessen Vorschriften alle binden. Selbst wenn ein Eigentümer im Zusammenspiel mit einem Verwaltungschef plant, auf irgendeinem Acker Baugrundstücke auszuweisen, sollte man solange warten, bis der miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rechtskräftig geworden ist. Den Entwurf dieses Plans verabschieden muss nämlich nach komplizierten Vorarbeiten (Abstimmungen mit Dutzenden Behörden und öffentlichen Stellen) der Gemeinderat (also spielt hier auch die Kommunalpolitik und somit Einflüsse eine Rolle, die mit als Außerstehender nicht unbedingt voraussehen kann). Dann erfolgt noch eine rechtliche Prüfung durch den Woiwoden. Erst wenn der Plan im Amtsblatt veröffentlicht worden ist, ist er soweit verbindlich, dass man sich auf seine Bestimmungen verlassen kann bzw. eine Entschädigung erhalten kann, wenn sich dieser später nach gerichtlicher Prüfung doch als rechtswidrig erweisen sollte.

Ich würde daher auf die Erklärung eines Grundstückseigentümers, der verkaufen will, dass es sich um ein Baugrundstück handelt, keinen Heller und Pfennig setzen, sondern Einblick in den derzeit gültigen miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nehmen, denn allein dieser beschreibt, was man mit dem Grundstück tun darf (das kann bis zur Farbe des Gartenzauns, der Art der Dachziegeln, der Form der Fenster, der Geschosshöhe, der Fassadenbreite etc. gehen). Wenn man wirklich scharf auf ein potentielles Baugrundstück ist und wirklich nicht bis zum Abschluss des gesamten Planungsverfahrens warten will, kann man auch einen Vertrag mit dem Grundstückseigentümer unter der auflösenden Bedingung schließen, dass man vom Kaufvertrag zurücktreten kann, wenn nicht innerhalb einer bestimmten Frist die Ausweisung als Baugrundstück im miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego erfolgt. Das ist aber höhere Juristerei und sollte man mit einem Notar besprechen.

Kaufst Du jetzt doch und kannst Du mangels entsprechenden Bestimmungen im miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego doch nicht Dein Traumhaus bauen, kannst Du natürlich den Verkäufer zivilrechtlich verklagen, weil er Dir zugesichert hatte, dass es ein Baugrundstück sei. Die Erfolgschancen beurteile ich aber als sehr gering, weil der miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego öffentlich zugänglich (in vielen Gemeinden sogar im Internet) ist und jeder seinen absoluten Vorrang kennt. Außerdem wird der Notar sowieso in den Vertrag hineinschreiben, dass der Käufer auf die Bedeutung des miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego aufmerksam gemacht worden ist (kenne ich zumindest als Standardklausel, damit der Notar sich selber von einer eventuellen Haftung befreit, weil sich der Käufer später schlecht beraten fühlt).


-------------------
2. Wir haben für unser ausgesuchtes Grundstück gemäß Flächennutzungsplan sowie dem Plan, wo die
Anschlüsse verzeichnet sind dank unserer Architekten einen guten und kurzen Weg für die Wasserleitungen gefunden. Nun will der Besitzer bzw. seine Schwester, die neben uns später bauen will aber, dass wir von einer 120 m entfernten Straße die Medien (Strom, Wasser ziehen). Und plötzlich veränderte sich sein ursprüngliches Angebot, indem er uns neue Hürden auferlegte. Was meint Ihr? Ist das seriös?
-------------------

Natürlich nicht. Fälle, in denen Leitungen, Rohre etc. über private Grundstücke zum eigenen Grundstück gezogen werden müssen, sind immer zwickelig. Leichter getan als gesagt, aber man sollte besser nur ein Grundstück mit direkten Zugang zu einer öffentlichen Straße kaufen. Muss die Erschließung über andere Grundstücke oder einen Privatweg erfolgen, sollte man diese Fragen rechtzeitig in einem umfassenden schriftlichen Vertrag mit den anderen Grundstückseigentümern regeln, damit es später (vielleicht nach vielen Jahren erst) keine Überraschungen gibt. Auf mündliche Versicherungen sollte man sich selbst bei netten Nachbarn nicht verlassen. Deine Frau könnte mal das Forum von murator.pl durchsehen (hatte ich schon einmal empfohlen). Dort findet Ihr Dutzende von Streitfällen, die sich aus derartigen Erschließungsfällen ergeben.


-------------------
3. Wir sind daraufhin übergegangen, neue Grundstücke ins Auge zu fassen und haben im gleichen Ort weitere gute Grundstücke gefunden, die ursprünglich einmal ein Developer gekauft hat, der nun aber von seinen Investitionsvorhaben wieder abgetreten ist. Leider gestaltet sich auch hier die Kommunikation schwierig, weil wir bis heute keine Karte über mögliche Medienanschlüsse bekommen haben. Müssten wir beim Kauf hier etwas besonderes beachten? 22% Steuern oder so etwas??
-------------------

Immer zuerst einen Blick in den miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego werfen, damit man sich orientieren kann, was baurechtlich überhaupt zulässig ist. Bei einem Developer (aber natürlich auch einer Privatperson als Eigentümer) sollte man natürlich auch das Grundbuch genau studieren, was dort für Belastungen eingetragen (bzw. zum Eintrag ins Grundbuch beantragt worden) sind, denn Developer kaufen oft auf Kredit. Übrigens gibt es auch eine Mithaftung eines Grundstückkäufers für Steuerrückstände des Verkäufers. Details habe ich nicht im Kopf, aber es gibt fiese Fälle, in denen das Finanzamt nach dem Verkauf auf das Grundstück zugreifen will, weil der Verkäufer Steuerschulden hat. Das ist wohl in der Abgabenordnung geregelt und unter gewissen Bedingungen möglich, ohne dass diese rechtliche Belastung im Grundbuch vermerkt ist. Darauf sollte man einen Notar ansprechen, wie man sich hiervor absichern kann.

Ich empfehle Euch die Lektüre des Murator-Forums http://forum.muratordom.pl/ an dem man sich natürlich auch aktiv beteiligen kann. Dort kann man relativ verlässlich Antworten auf selbst spezielle Fragen erhalten, weil es DAS Bauherren und -frauen-Forum in Polen ist.

Schöne Grüße

Andreas

Zitat

od Falk
einige prinzipielle anmerkungen...


zu 2.
wenn ihr das grundstueck besitzt hat der verkaeufer keinen anspruch darauf euch vorzuschreiben, wo ihr eure medien herbekommt, ihr muesstet das lediglich mit der ortsverwaltung abstimmen, wo die abzweige von der strasse vorgesehen sind.

Richtig, der Verkäufer hat generell nicht mehr zu melden. Man sollte aber unbedingt die zuständigen Versorgungsunternehmen ansprechen und sich von diesen SCHRIFTLICH bescheinigen lassen, dass man sich an das vorhandene Netz auch anschließen kann. DAs ist sowieso Voraussetzung für den Erhalt einer Baugenehmigung. Aufpassen sollte man auf die Geltungsfrist dieser Bescheinigungen.

Praktisch gibt es z.B. Probleme damit, dass man ein Grundstück an einer öffentlichen STraße kauft, in der eine Gasleitung liegt, diese aber wegen vieler Neuanschlüsse an der Straße in den letzten Jahren nicht mehr in der Lage ist, auch noch unser Haus zu versorgen, sondern erst teuer vom Versorger modernisiert werden müsste. Das muss der Versorger theoretisch, praktisch kann das aber viele Jahre duaern. Dass also direkt vor unserem Traumgrundstück eine Gas-, Strom,- Wasserleitung etc. liegt oder sogar schon ein alter Strom- oder Gaskasten vorhanden ist, heißt noch nicht, dass man sich dort anschließen kann. Verbindliche Auskunft darüber kann nur das Versorgnungsunternehmen erteilen.

Lasst Euch als Grundstückskäufer auch nicht vom Verkäufer/Makler etc. einreden, man könne problemlos Strommasten verlegen, eine Einfahrt woanders als gegenwärtig schaffen etc. Das alles KANN praktisch unmöglich SEIN bzw. sehr sehr teuer werden. Achten sollte man beim ersten Ortstermin auch unbedingt auf Anzeichen, dass in der Erde Telefonkabel etc. liegen (Schächte). Nachbarn wissen meistens mehr als der Grundstückseigentümer. Das gibt natürlich auch, was den Grundwasserstand bzw. die Lage nach ergiebigen Regenfällen angeht (Grundstücksshopping im Hochsommer ist deshalb problematisch).

---------------------
Es geht hier um eine Umwandlung von rolna in budowlana - also von einem Acker in Bauland, wofür es eine 5-Jahresfrist für den Verkäufer mit entsprechender Abgabepflicht gibt. Es geht hier um die Gebühr - Planistyczna - ...Daher meinte ich auch, dass ich nicht verstehe, warum wir diese Gebühr zahlen sollen, wo er doch von dieser Umwandlung profitiert.
--------------------

Das (rolna in budowlana) vereinfacht die Angelegenheit sicherlich nicht, wenn es noch ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück ist. Auch dazu gibt es viele Fälle im Murator-Forum. Selber kenne ich mich nicht damit nicht aus, darum schreibe ich nichts dazu. Günstiger wäre es natürlich, wenn der Verkäufer den ganzen Behördenkram übernimmt und erst einmal die Kosten trägt.

--------------------
Auch die Bodenverhältnisse sind wichtig, berücksichtigt man mal die Regenmassen der letzten Tage in Polen. Wir verlassen uns da natürlich letztlich auf das Team vor Ort.
--------------------

Ich würde von einem Geotechniker im Bereich des geplanten Standorts des Hauses drei bis vier Bohrungen vornehmen und ein Gutachten erstellen lassen. Das kostet 1000 bis 1500 Zloty und verschafft dem Bauherren und dem Architekten Planungssicherheit, d.h. man schließt aus, dass im Erdreich schwerwiegendere Überraschungen verborgen sind und der Architekt (in Polen der sog. Konstrukteur) kann das Fundament genau den Verhältnissen anpassen und muss nicht "Sicherheitsaufschläge" vorsehen, d.h. das Fundament unnötig breiter/stärker planen als nötig. Dann hat man die vermeintlichen Mehrkosten für das Gutachten doppelt und dreifach wieder drin. Das Gutachten liefert auch Aufschluss über den aktuellen Grundwasserspiegel (der aber wohl auch je nach Jahreszeit und Niederschlagsmengen veränderlich sein kann).

--------------------
Wir werden in den letzten Tagen von Freunden immer wieder auf das Risiko hingewiesen, in Polen zu bauen. Ich weiß nicht, aber mir scheint, das Risiko ist nicht sehr viel höher als hier in Deutschland. Oder bin ich da blauäugig?
--------------------

Egal wo, man sollte sich als Bauherr für alles interessieren, sich selber gewisse Fachkenntnisse aneignen, alles kritisch hinterfragen. Die Probleme beginnen, wenn man die Zügel schleifen lässt.

Schöne Grüße

Hallo, da kann ich dir nur raten einen Ortsansäsigen Anwalt zu nehmen,wir haben auch (2006)ein Grundstück das als Bauland ausgeschrieben war gekauft,alle Anträge gestellt,Genehmigungen erhalten,Pläne alles ok....................und dann.............kommt die Gemeinde daher und schickt einen Gutachter der feststellen soll ob auf dem Grundstück bzw in der direkten nähe seltene Tiere leben,als nächstes kommt der satz das ist ein Naturschutzgbiet (2009),nun kann uns keiner sagen was läuft!!

diese gutachter werden in deutschland zb routinemaessig bei jeder bauantragsbearbeitung eingeschaltet.
das scheint in polen scheinbar nicht viel anders zu sein.

das seltene fauna vorhanden ist heisst nicht automatisch, dass ihr nicht bauen koennt, sondern dass bestimmte auflagen erfuellt sein muessen. (stichwort fledermaeuse...)