Immobilienkauf in Polen

Schüler

Wohnort: Deutschland

Samstag, 24. Mai 2008, 20:41

Hallo/ Cześć!

Ich habe ein paar Fragen zum Immobilienkauf in Polen(Dolny Śląsk). Ich habe die Möglichkeit, das Geburtshaus meines Großvaters mit dazugehörigem Grundstück zu kaufen. Zu den derzeitigen Eigentümern besteht ein freundschaftliches Verhältnis, aber leider spreche ich bisher nur ein wenig Polnisch.
Wer kann mir sagen, mit welchen zusätzlichen Kosten ich rechnen muss. (z.B. Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag usw.) :mysli

Ausserdem gibt es Einschränkungen für Deutsche beim Grundstückskauf in Polen. Was ist hierbei zu beachten?

Viele Grüße/Pozdrawiam -Popatrz-

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Tommy

Szef

Beiträge: 4 577

2

Sonntag, 25. Mai 2008, 10:12

Hi,

bin mir nicht sicher, aber ich denke Du musst in PL genauso einen Grundbucheintrag machen und das vorher auch ueberpruefen ob es die rechtmaessigen Eigentuemer sind. Zum Notar musst Du natuerlich auch, Grundsteuer gibts es auch in Polen. Am besten mit den Eigentuemern sprechen.

Vorher war es so, das Deutsche nicht einfach ein Grundstueck oder Haus in Polen kaufen konnten, wie weit sich das jetzt mit der EU Zugehoerigkeit geaendert hat muesste mal ergruendet werden.

Am besten Du suchst Dir jemanden der Deutsch und Polnisch spricht und dann mal ein paar Stellen in PL anruft und solche Sachen erfragt.

LG Tommy

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Darek

Erleuchteter

Beiträge: 2 554

Wohnort: von dieser Welt, also Erdling

3

Sonntag, 25. Mai 2008, 12:00

RE: Immobilienkauf in Polen

Zitat

Original von Popatrz
Hallo/ Cześć!

Ich habe ein paar Fragen zum Immobilienkauf in Polen(Dolny Śląsk). Ich habe die Möglichkeit, das Geburtshaus meines Großvaters mit dazugehörigem Grundstück zu kaufen. Zu den derzeitigen Eigentümern besteht ein freundschaftliches Verhältnis, aber leider spreche ich bisher nur ein wenig Polnisch.
Wer kann mir sagen, mit welchen zusätzlichen Kosten ich rechnen muss. (z.B. Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag usw.)
Ausserdem gibt es Einschränkungen für Deutsche beim Grundstückskauf in Polen. Was ist hierbei zu beachten?

Viele Grüße/Pozdrawiam -Popatrz-

Hej Popatrz, es gibt hier im Forum in der Rubrik "Plauderecke" einen Thread mit dem Titel "Haus bzw. Grundstück".

Meinen Beitrag von damals hier einmal als Kopie:

.. soweit mir bekannt, kommt es neuerdings darauf an, ob das Grundstück eher im westlichen oder im östlichen Polen liegt.
Als Polen der EU beigetreten ist, wurden für den Erwerb von Immobilien (durch Ausländer) Sperrfristen vereinbart. Hierbei wurde dann aber zwischen 2 Kategorien der Woiwodschaften (ähnlich unseren Bundeländern) unterschieden.
In den östlichen Woiwodschaften betrug die Sperrfrist 3 Jahre.
Es dürfte hier also seit dem 1. Mai 2007 eigentlich keine Probleme geben.

Die anderen Woiwodschaften (also die westlichen) haben dagegen eine Frist von 7 Jahren, gilt also noch bis 2011.
Hierzu zählen die Woiwodschaften, die früher mal zu Deutschland (ganz oder teilweise)
gehörten: Schlesien, Pommern, Lebuser Land, Großpolen, Masuren.

(die 3 Jahres-Frist gilt also daher für alle anderen Woiwodschaften)

Hatte mich auch mal darum bemüht, klappt bei mir allerdings aus oben angeführten Gründen (noch) nicht, da ich mich für den Raum um Danzig (Pommern) interessiere.

Schönen Sonntag noch!
Darek

(Übrigens - mein Posting von damals stammt ebenfalls von einem Sonntag :ROTFL

)

Signatur von »Darek« Wer schweigt, trägt Schuld an den Zuständen, die er beklagt!
Und wer vergisst ist verurteilt, dasselbe noch einmal zu erleben!

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chelmno.info

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Beiträge: 366

4

Sonntag, 25. Mai 2008, 16:08

RE: Immobilienkauf in Polen

Ohne Genehmigung wäre der Grundstückskauf durch einen Ausländer unwirksam. Ich würde mich jedoch von der Genehmigungspflicht nicht abschrecken lassen, besonders wenn der Verkäufer keine Probleme damit hat, die diversen Dokumente zu besorgen, die dem Genehmigungsantrag beizufügen sind.

Ich würde bei den Nebenkosten für den Grundstückskauf von 10% des Grundstückswerts ausgehen. Das müsste reichen.

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Popatrz

Schüler

Beiträge: 4

Wohnort: Deutschland

5

Sonntag, 25. Mai 2008, 21:36

Vielen Dank für die schnellen Antworten. :okok

Ich habe auch schon etwas im Internet recherchiert. Die Einschränkungen gelten hauptsächlich bis zum Jahr 2009(Immobilien)und die 7 Jahre-Regelung betrifft meines Wissens Agrarflächen und Wälder. Beim Immobilienkauf bis 2009 bekommt man eine Genehmigung vom poln. Innenministerium nur, wenn man seit mind. 4 Jahren in Polen lebt oder aber die Immobilie vermietet.
Wäre noch die Frage der Finanzierung. Ist es besser bei einer poln. Bank einen Kredit aufzunehmen oder bei einer deutschen? Werden Immobilien in Polen überhaupt von deutschen Banken finanziert? Sind die Zinsen in Polen höher oder niedriger? :mysli

Viele Grüße / Pozdrawiam -Popatrz-

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Darek

Erleuchteter

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Wohnort: von dieser Welt, also Erdling

6

Montag, 26. Mai 2008, 07:55

Zitat

Original von Popatrz
Werden Immobilien in Polen überhaupt von deutschen Banken finanziert?

Kann ich mir nicht vorstellen.
Wenn Du in Deutschland bei einer deutschen Bank eine Immobilie im Ausland finanzieren willst, wirst Du sehr wahrscheinlich Pech haben. Zumal bei einer Immobilie in Polen.
Die Banken haben im Falle einer eventuellen Zwangsmaßnahme sehr schlechte Karten an ihre Kohle zu kommen. Zu umständlich und zu kompliziert.

Und als Deutscher mit Wohnsitz in Deutschland wirst Du wahrscheinlich auch nur unter erheblichen Schwierigkeiten in Polen eine Finanzierung bekommen.

Ein Verwandter (Pole) meiner Kochana ist nach etlichen Jahren Deutschland-Aufenthaltes wieder zurück nach Polen gegangen und wollte sich dort eine ETW kaufen. Trotz eines sehr, sehr guten Einkommens haben alle polnischen Banken abgelehnt. Er solle doch erst einmal mindestens 6 Monate in "Lohn und Brot" stehen - dann könne man sich ja noch einmal zusammsetzen. Obwohl er zu diesem Zeitpunkt schon eine feste und gut dotierte Stelle nachweisen konnte und und auch über einiges Eigenkapital verfügte.

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Tommy

Szef

Beiträge: 4 577

7

Montag, 26. Mai 2008, 08:42

Kommt aber auch immer darauf an wie viel diese Immobilie kostet Darek. Bekannte von uns haben ein Haus mit Grundstück in PL gekauft (allerdings Renovierungsbedürftig) welches 20.000 zl gekostet hat, sowas läuft ja hier in Deutschland noch als normaler Verbraucherkredit und man braucht nicht mal so genau sagen wofür man die Kohle braucht, Nachteil ist nur das man höhere Zinsen blechen muss.

Ich würde sagen das es vom Kaufpreis abhängt ob eine Deutsche Bank das finanziert, wenn er andere Sicherheiten bei einem höheren Kaufpreis nachweisen kann wird das auch eine Deutsche Bank finanzieren. Eine polnische wird es nicht tun denke ich, der Rechtsweg bei Nichtzahlung wäre einfach enorm groß und aufwändig.

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chelmno.info

Erleuchteter

Beiträge: 366

8

Montag, 26. Mai 2008, 10:18

schwierig, schwierig ...

Der Zinssatz für Zloty-Hypothekenkredite bewegt sich derzeit bei 6-7%. In Euro oder Schweizer Franken gewährte Kredite sind niedriger verzinst (ab 3,5%).

Soweit ich weiß, arbeiten die Banken bei der Vereinbarung des Zinssatzes mit der Formel Leitzins + Marge = vom Kunden zu tragender Zinssatz. Die Marge ist also verhandelbar, wobei bei schwacher Ausgangsposition des Kunden (geringer Eigenanteil, lange Laufzeit, schwache Sicherheiten etc.) dieser natürlich nur die Möglichkeit hat, das Angebot der Bank zu akzeptieren oder nicht. Bei relativ starker Ausgangsposition kann man schon verhandeln, ABER ...

1. als Ausländer gilt man auch bei langjährigem Wohnsitz, Beschäftigung etc. bei einigen (nicht mehr allen) Banken als Kunde mit erhöhtem Risiko, d.h. die Konditionen sind etwas schlechter als bei einem "Einheimischen". Generell sind die polnischen Banken wegen der Furcht vor schlechten Krediten seit mehreren Monaten im Allgemeinen wohl vorsichtiger bei der Kreditvergabe geworden und haben ihre Kriterien hochgeschraubt. Also auch polnische Staatsangehörige bekommen nicht mehr so leicht einen Kredit wie noch vor zwei Jahren.

2. jede Bank hat ihre eigene Strategie und ist nur schwer möglich, pauschale Aussagen über die Erfolg eines Kreditantrags zu treffen. Wer einschlägige Internetforen verfolgt, weiß, dass der Erhalt eines günstigen Kredits oft Glückssache ist.

3. selbst bei günstigem Zinssatz sollte man sehr genau in den Vertrag schauen, wie lange der zu Beginn ausgehandelte Zinssatz gilt. Diese Frist ist meistens sehr kurz (ein Jahr, zwei Jahre) und danach kann das böse Erwachen kommen. Eins ist nämlich klar: Die Leitzinsen in Polen werden in absehbarer Zeit steigen und nicht fallen!

4. man sollte sich nicht von den derzeit hohen Immobilienpreisen in Polen blenden lassen, vor allem dann, wenn man eine lange Kreditlaufzeit in Anspruch nehmen will. Sollten die Immobilienpreise in ein paar Jahren wieder fallen, könnte es Schwierigkeiten geben, weil die Bank dann angesichts des Wertverlustes des Hauses vielleicht zusätzliche Sicherheiten fordert, die man nicht bestellen kann. Man sollte genau in den Vertragsentwurf schauen, um zu sehen, was die Bank in dieser Hinsicht für Rechte hat.

5. man sollte, vor allem dann, wenn man mit den hiesigen Verhältnissen nicht vertraut ist, unbedingt fachkundigen Rat (Rechtsanwalt, Steuerberater, Immobilienmakler etc.) einholen, bevor man irgendwelche Zusagen macht oder Verträge unterschreibt. Falls eine Renovierung/Umbau/Ausbau des Hauses geplant ist, bitte unbedingt vorher in den Bebauungsplan der Gemeinde schauen und die Erschließungsmöglichkeiten abchecken bzw. einen sog. Bescheid über die Bebauungsbedingungen (decyzja o warunkach zabudowy) einholen und mit einem Architekten besprechen.

Schöne Grüße

AP

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Popatrz

Schüler

Beiträge: 4

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9

Dienstag, 27. Mai 2008, 22:46

Hallo/Cześć!

Nochmals vielen Dank für die Tipps. Ich werde dann mal ein paar Banken unverbindlich befragen. Ich denke, das Risiko werden sich die Banken mit höheren Sicherheiten verringern. Mal sehen, was aus dem Kauf wird. Seit dem EU-Beitritt Polens kann das doch nicht so schwierig sein?
Vielleicht kann ja noch jemand über seine Erfahrungen schreiben. Ich denke, dass dieses Thema in Zukunft noch häufiger eine Rolle spielen wird.

Bis bald / Do zobaczenia -Popatrz- :oczko

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Tommy

Szef

Beiträge: 4 577

10

Dienstag, 27. Mai 2008, 22:55

Zitat

Original von Popatrz
Seit dem EU-Beitritt Polens kann das doch nicht so schwierig sein?

Naja....wir nehmen Polen ja auch nur so halb in die EU auf....bis 2011 zumindest :oczko

Und das es dort Übergangsregelungen gibt hat ja auch einen bestimmten Grund, man erinnere sich nur als damals die ehem. DDR wiedervereint wurde, wie viele kamen da und stellten Ansprüche an Grundstücke welche den Großeltern usw. mal enteignet wurden, dies ist in Polen ja auch Ähnlich.

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chelmno.info

Erleuchteter

Beiträge: 366

11

Mittwoch, 28. Mai 2008, 08:50

Zitat

Original von Popatrz
Seit dem EU-Beitritt Polens kann das doch nicht so schwierig sein?

Was den Kauf von Grundstücken angeht, war es auch vor dem EU-Beitritt nicht schwierig.

Ich habe jetzt keine konkreten Zahlen parat, aber es werden nur relativ wenige Genehmigungsanträge abgelehnt. Auch für den Erwerb großer landwirtschaftlicher Betriebe durch Ausländer werden in den meisten Fällen Genehmigungen erteilt. Hier geht es - wenn ich es richtig verstehe - nur um ein kleines Haus mit ein paar Quadratmetern Garten.
Darum würde ich mich von dem Genehmigungserfordernis nicht abschrecken lassen, wenn auch die Ausarbeitung des Genehmigungsantrags zeitraubend ist und man (besonders der Verkäufer) einige Unterlagen besorgen muss.

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chelmno.info

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12

Mittwoch, 28. Mai 2008, 08:54

Zitat

Original von Tommy
haben ein Haus mit Grundstück in PL gekauft (allerdings Renovierungsbedürftig) welches 20.000 zl gekostet hat,

Das war wohl schon ein paar Jahre her ... Falls es dennoch noch irgendwo solche Schnäppchen gibt, bitte bei mir melden :oczko

Für 20000 Zloty bekommt man heute noch nicht einmal ein kleines Grundstück ohne Häuschen.

Angesichts der zum Teil wahrsinnig gestiegenen Preise für unbebaute Baugrundstücke dürfte der Kauf alter Häuser plus Renovierung wieder stärker in Mode kommen. Aus eigener Erfahrung kann ich aber sagen, dass das teurer werden kann als ein Neubau.

Nach neusten statistischen Werten muss man derzeit übrigens beim Neubau eines durchschnittlich ausgestatteten Einfamilienhauses von Baukosten in Höhe von rund 3000 Zloty pro Quadratmeter Nutzfläche ausgehen.

Dieser Beitrag wurde bereits 1 mal editiert, zuletzt von »chelmno.info« (28. Mai 2008, 09:03)

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Tommy

Szef

Beiträge: 4 577

13

Mittwoch, 28. Mai 2008, 09:17

Ist vielleicht ein Jahr her seid dem die das gekauft haben und wie gesagt, Renovierungsbedürftig bzw. damit sind sie jetzt fast fertig. Aber wievie da jetzt noch reingesteckt wurde kann ich nicht sagen, haben viel selber gemacht.

Was mich bei dem Preis nur gewundert hat, es ist vielleicht maximal 20 km hinter der Grenze....

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chelmno.info

Erleuchteter

Beiträge: 366

14

Mittwoch, 28. Mai 2008, 09:58

Zitat

Original von Tommy
Ist vielleicht ein Jahr her seid dem die das gekauft haben und wie gesagt, Renovierungsbedürftig bzw. damit sind sie jetzt fast fertig. Aber wievie da jetzt noch reingesteckt wurde kann ich nicht sagen, haben viel selber gemacht.

Was mich bei dem Preis nur gewundert hat, es ist vielleicht maximal 20 km hinter der Grenze....

Ein Superpreis, wenn man sich anschaut, was Häuser z.B. in der Wojewodztwo Lubuskie (um im grenznahen Raum zu bleiben) mittlerweile kosten:

http://www.allegro.pl/20802_lubuskie.html?order=t&view=gtext

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Tommy

Szef

Beiträge: 4 577

15

Mittwoch, 28. Mai 2008, 10:27

Hui, also wenn ich mir die Preise da so anschaue, die sind schon echt heftig. Frage wäre ob es sich lohnt ein altes renovierungsbedürftiges Haus zu kaufen auch wenn es sehr billig ist. Wenn ich mir überlege was da dann alles gemacht werden müsste, viel Arbeit und viel Geld was man dann da rein steckt. :mysli

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dibawob

unregistriert

16

Mittwoch, 28. Mai 2008, 12:19

Na, dann will ich mal!? :luzik

Wer mich von den "Neulingen" noch nicht kennt; bin manchmal hier nur "so nebenbei" unterwegs.

Ersteinmal im Telegrammstil; damit sich einige Fragen gleich klären!
Meine "liebe Anna" PL, ich D. Annas Fam. vorrübergehend ca. 30 Jahre Danzig; Mutter seit 3 Jahren wieder in ihrer Geburtsstadt Wadowice. Dort wohnt auch Tante/Onkel von Anna (seit ca. 200 Jahren Familiengrungbesitz).
Als ich vor 3 Jahren die Familie (Tante/Onkel) kennen lernte usw. beschloss ich, sofort ein Grundstück zu kaufen. Anna sagte, "langsam Dieter" :nerwus

Die Fam. hat mich herzlichst aufgenommen und der Onkel lief gleich mit mir zu den umliegenden "Feldeigentümern" um ein Grundstück zu ergattern. Annas Fam. hatte zu dem Zeitpunkt nicht vor, etwas von ihrem Besitz an uns zu verkaufen.
Die "Ackerflächen", kaum Bauland liegen in bester Lage umgeben von Wäldern abseits der Straße "Wadowice-Krakow".
Mir wurde von einer Eigentümerin eine "Ackerfläche" von 5600 qm für 9600 Euro angeboten. In dem Gebiet hatte schon ein poln. Nationalfußballspieler; ehm. Kapitän; Bankdirektor usw. gebaut. Also bevorzugtes Baugebiet.
In den folgenden Tagen ist Anna (ich bin wie ein Dackel hinterher) alle relevanten Behörden abgeklappert. Das Ergebnis: Fast totaler Stopp für den Verkauf von Grundstücken. Durch die neuen EU-Richtlinien "muß Polen neu vermessen werden".
Und nun muß ich sagen; 2006 kamen von Tante/Onkel "satellitenvermessene topografische Unterlagen" über das Acker/Baulandgebiet. "Vom Feinsten". Der Onkel teilte mir mit, dass die Grundstückpreise in Polen sehr steigen. Kommt in die Gänge. Wir teilten dem Onkel mit, dass doch 5-6000 qm etwas zuviel sind. So um die 1500 qm würde genügen für einen "Alterssitz". Darauf der Onkel: 1500 qm sind der "Vorgarten", und wo wollt Ihr das Haus hinstellen? Ja, auch "Polen" können witzig sein. :ROTFL

Lange Rede, kurzer Sinn: Im letzten Jahr hat uns der Onkel 1620 qm von seinen Grundstücken (nur für Fam. und meinem Dackelblick) in direkter Nachbarschaft zu ihm verkauft.
Nun etwas konkreter: Anna hat alle Kaufformalitäten mit Behörden und Notar erledigen können. Als Polin absolut kein Problem. Alles ist sehr schnell!! und problemlos abgewickelt. Behörden und Notarin waren mit den neuen EU-Bestimmungen und poln. Gesetzen gut vertraut.
Zahlen: 2007 - Notarin: Grundstückkaufunterlagen,Grundbucheintragungen,Topografische Unterlagen und diverse Schriftstücke: ca. 1000 Zloty. Grunderwebsteuer (noch als Ackerland) 35 Zloty.
Zahlen: 2008 - Grunderwebsteuer 350 Zloty. Zur Zeit ist eine "Geodatin" mit Vermessung und Erstellen aller Unterlagen (Baugrundstück,Gas-,Stromleitung) in Auftrag: Ende Juni fertig ca. 700-800 Zloty.
Nun zu weieren Fragen:
Natürlich ist es von Vorteil, wenn solche Abwicklungen in fließender poln. Sprache erledigt werden können. "Meine Anna muß da herhalten". Kommt noch hinzu, dass der Onkel seit 2007 dort Ortsbürgermeister ist. "Ich könnte Glücksschwein heißen" :muza

Ein Hausrohbau ohne Keller für 2 Personen ca. 120 qm durch Architekt etwa 120000 Zloty. Da wir aus dieser Entfernung nicht vor Ort sein können, wird wohl ein Architekt den Auftrag bekommen; sind im July dort wegen "Geodatenunterlagen" und Kontakt zu verschiedenen Bauträgern.
Die Grundstückpreise steigen z.Z. sehr schnell dort. (Mein Dackelblick hat Sonderkonditionen bekommen).

Fazit: Dokumentenverträge/-Unterlagen schnell, einwandfrei und "Satellitengesteuert".
Da poln. Bauunternehmer vor EU-Beitritt noch schnell die "Läger" mit Baumaterialien sich eingedeckt haben, um "Anschließend die dicke Kohle" machen, soll angeblich der "Schuß nach hinten" losgegangen sein. Die Läger sind noch voll; die Baumaterialien noch sehr günstig (für Eigenbau). Der Innenausbau mit Preisen von OBI, BAUMARKT,IKEA usw. wie in Deutschland. Aber -Onkel hat gesagt-die "Ausländer" kennen noch nicht unsere poln. Produkte!!!

Nun ist gut Dieter. :papa

Dieser Beitrag wurde bereits 1 mal editiert, zuletzt von »dibawob« (28. Mai 2008, 12:44)

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dibawob

unregistriert

17

Mittwoch, 28. Mai 2008, 13:31

Zitat

http://www.allegro.pl/20802_lubuskie.html?order=t&view=gtext

Mein lieber Schwan; sind aber gesalzene Preise dabei.

Dieser Beitrag wurde bereits 1 mal editiert, zuletzt von »dibawob« (28. Mai 2008, 13:33)

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dibawob

unregistriert

18

Dienstag, 8. Juli 2008, 12:07

Dann mache ich hier mal weiter.

:ROTFL

annawob ist seit gestern in Wadowice, und im Moment unter der "Haube beim Frisör". Für den "Damenverschönerungspreis" wir in D gerademal unter dem Arm geföhnt. :ROTFL

Heute Nachmittag holt sie die Unterlagen von der "Geodatin" ab. Kostenpunkt 700 Zloty. Diese Dokumente sind unbedingt notwendig. (Was darin enthalten ist, kann erst in 14 Tagen berichtet werden).
In dieser Woche geht sie zu den Elektrowerken (Stadtwerken!?), um die Anschlüsse bis zu Grundstück klarzumachen. Das Grundstück liegt ca. 190 m von der Hauptstraße entfernt. Eine Zugangsstraße dorhin muß noch von der Stadt angelegt werden. Die Kosten sollen angeblich von der Stadt übernommen werden!? Wird sich diese Woche auch klären!? Was die Gas-/Elektroanschlüsse kosten; auch in den nächsten 14 Tagen.
In dieser Zeit wird sie auch schon mit einigen Architekten Termine haben.

(Onkel-Ortsbürgermeister wird an ihrer Seite sein). :pocieszacz

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olaf

Julija +Alexej Nawalny

Beiträge: 4 806

Wohnort: nahe Katowice/PL

19

Dienstag, 8. Juli 2008, 13:07

Zitat

Original von dibawob
annawob ist seit gestern in Wadowice, und im Moment unter der "Haube beim Frisör". Für den "Damenverschönerungspreis" wir in D gerademal unter dem Arm geföhnt.
/quote]

...dabei ist Anna ja "Glatzentraegerin..."

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dibawob

unregistriert

20

Dienstag, 8. Juli 2008, 13:11

Zitat

Original von olaf

Zitat

Original von dibawob
annawob ist seit gestern in Wadowice, und im Moment unter der "Haube beim Frisör". Für den "Damenverschönerungspreis" wir in D gerademal unter dem Arm geföhnt.
/quote]

...dabei ist Anna ja "Glatzentraegerin..."

Olaf, wohl beim User-Treff zu viel Vodka getrunken, und nicht ihre schöne "Haarpracht" gesehen.

Dieser Beitrag wurde bereits 1 mal editiert, zuletzt von »dibawob« (8. Juli 2008, 13:22)

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Deutsch Polnisches Forum