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Mittwoch, 10. September 2008, 11:41

Immobilienkrise

Wie seht ihr eigentlich die aktuelle Immobilienkrise? Ich frage mich, ob ich das Kernproblem verstanden habe. Da gab es Leute in Amerika, Spanien, England, Irland und sonstwo, die vor Erwerb einer Immobilie einen Kredit über Summe x von der Bank bekommen haben. Ihre Bonität sowie Basel II-Kriterien (ausgenommen natürlich hier die USA) ist vorab von der Bank nur mangelhaft überprüft worden. Sie kauften also mit Kredit eine Immobilie. Aufgrund der potentiellen Wertsteigerung ihrer Immobilie in einem Langzeittrend haben die Banken dann diese Schuldner in einer zweiten Phase dazu verführt, den Kreditrahmen zu erhöhen. Banken als auch Schuldner unterlagen also dem Irrglauben einer unumstößlichen Wertsteigerung nach oben. Und was hat jetzt die wirkliche Krise ausgelöst? Dass die Schuldner als auch Banken Abschwünge als finanzielle Engpässe der Schuldner nicht mit einkalkuliert hatten und die steigenden Raten nicht mehr zurückgezahlt werden können. Und somit wäre das eine typische Blase, die sich aufgeplustert hat und dann in sich platzte? Habe ich alles richtig verstanden? Und jetzt haben die Banken mit Wertabschreibungen ein Problem. Man hätte das Kapital dann doch theoretisch auch verbrennen können. Das wäre doch auch besser gewesen, weil dann auch die Leute, die keinen faulen Kredit genommen haben, nicht mitbelastet gewesen wären? Oder sehe ich da etwas falsch?

Falk

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2

Mittwoch, 10. September 2008, 14:25

ich versuche mal mit meinem simpel-geist ein wenig meinen senf dazu zu geben...

solange menschen etwas kaufen, also geld im umlauf ist, geht es der wirtschaft gut, da die nachfrage erfuellt werden muss.
haben die leute kein geld mehr, werden schulden gemacht, damit mehr gekauft werden kann. der wirtschaft (den unternehmen) geht es dann immer noch gut...

so funktionierten viele wirtschaften in suedamerika zum beispiel und auch england hat genau das in den letzten jahren durchgemacht.

irgendwann platzt die blase. warum?

als sicherheit auf meine kredite setze ich mein haus, fuer dass ich ja auch immer noch tilgen muss.
kommen dazu dann noch die rueckzahlungen fuer kredite, kreditkarten, diverse store cards (aehnlich wie kreditkarten, aber direkt von einer handelskette ausgegeben), habe ich ploetzlich nicht mehr die moeglichkeiten alles zurueckzuzahlen.
da all mein geld durch rueckzahlungen aufgefressen wird, kann ich nichts mehr kaufen, ergo leidet die wirtschaft unter der zurueckgehenden nachfrage...
darauf folgen entlassungen, enteignung deines hauses etc. als folge daraus geben die leute kein geld mehr aus, weil es ja noch schlimmer kommen koennte. damit machen die leute es aber eben noch schlimmer.

die wirtschaft funktioniert nur, solange geld im umlauf ist und dabei ist es ihr egal, ob es geborgtes geld ist...

ist halt keine besonders nachhaltige art und weise.
aber so ungefaehr versuche ich mir konjunktur klar zu machen...

vielleicht gibt es ja noch einige spezialisten hier...?
Signatur von »Falk«

anything goes...

3

Mittwoch, 10. September 2008, 15:42

RE: Immobilienkrise

In Polen soll man einige Zeit lang sogar Hypothekenkredite mit Laufzeiten von 50 (in Worten: fünfzig) Jahren erhalten habe. Kreditsumme sogar bis 110% des Immobilienwerts!

Noch bis letztes Jahr habe ich regelmäßig einschlägige Diskussionen in Bauherren-Internetforen über Erfahrungen von bauenden/kaufenden Familien mit der Aufnahme von Hypothekenkrediten verfolgt. Es ist seltsam, wie viele so eine Geschichte - meiner Meinung nach - falsch anpacken. Die erkundigen sich nämlich erst, was sie für eine Kreditfähigkeit haben, und planen dann entsprechend ihre Ausgaben. Konkret heißt das, dass viele (nicht alle) dazu neigen, ihren Kreditrahmen voll auszuschöpfen. Wenn sie beispielsweise 800000 Zloty bekommen können, nehmen sie das Geld und verbauen das in einem 250 qm großen Haus, obwohl vielleicht bei vernünftiger Betrachtung der Lage auch ein 150 qm großes Haus für 500000 Zloty vollauf für eine Familie mit max. 2 Kindern ausreichen würde.

olaf

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4

Mittwoch, 10. September 2008, 15:43

ich hatte gelegenheit, das vormittagsfernsehen in england zu verfolgen :milczek
geschlagene 2 stunden wurden dort durchschnittsbuerger mehr oder weniger gedraengt, ein haus zu kaufen. kernaussage noch vor einem jahr: egal wie, die immobilie steigt ja im wert sowieso hoeher, als dich der kredit kostet...einfacher kannst du geld nicht verdienen...abgesehen davon, dass man so auch den sozialen status nach oben schrauben kann.
eventuelle krankheit, unfall, arbeitslosigkeit: spielt auch keine rolle..

da ja nicht mehr geld im pott (wie beim pokern) ist, muss es nun umverteilt werden. die banken leiden jetzt ein bisschen, nachdem deren aktionaere die letzten jahre fette gewinne eingefahren haben; dann werden halt rueckstellungen/wertberichtigungen gemacht und leute entlassen...aber sicher keine manager...oder banken fusionieren..oder vater staat wird's schon richten (USA).

fazit: es erwischt wieder mal die kleinen leute, weil mit "geld verbrennen" ja nicht verdient wird, mit spekulieren (egal ob nach oben oder unten) aber sehr viel mehr.

das ganze erinnert mich stark an den aktien-hype (neuer markt vor ein paar jahren). damals wurde phantasie gegen geld getauscht. irgendeine internet-klitsche war mehr wert als Daimler-Benz.

letztendlich will aber wohl jeder lieber in der schloss-allee wohnen statt in der badstrasse...

5

Mittwoch, 10. September 2008, 20:43

Zitat

Original von Falk


die wirtschaft funktioniert nur, solange geld im umlauf ist und dabei ist es ihr egal, ob es geborgtes geld ist...

ist halt keine besonders nachhaltige art und weise.
aber so ungefaehr versuche ich mir konjunktur klar zu machen...



Ja nur dass die antizyklische Konjunkturpolitik anders angedacht war, es ging darum die "Berge abzuschneiden" und "auf die Täler zu legen", um die Konstanz zu haben, das setzt aber Sparen beim Boom Voraus und die Ausgabe in Flauten. Egal ob jetzt als staatliches Investitionsprogramm oder was anderes.
Die Banken die annehmen es wird schon mit der Tilgung klappen (Überbewertung der Sicherheiten), Hauptsache erstmal aufpumpen, sind aber genauso naiv wie der sich verschuldende Staat.
Die Fläche der Funktion wenn wir mal mathematisch gucken, wird nicht vergrößert, aber es gibt Sicherheit und mindert die Folgen... im Prinzip wie der Motor beim Vielfahrer der ja auch mit weniger Kaltstarts runder läuft.
Aber wie gesagt, das System funktioniert nur wenn man sich an die Annahmen hält, wenn man die nicht beachtet,
platzt die Blase.
Es gibt auch produktive Kredite (Hebelwirkung des Fremdkapitals), aber das ist für
Leute die sich eigentlich kein Haus leisten können, nur ein blendendes Argument.
Jetzt versuchen die USA als Staat genauso wie D was ja die LBs z.B. angeht künstlich zu stabilisieren, eigentlich aus psychologischen Gründen um das Vertrauen zu erhalten und nicht die Sparquote steigen zu lassen was ja kurzfristig die Konjunktur schwächt, aber das ist wieder weiteres Geld das nicht vom Himmel fällt.
Geldentwertung ist auch kein Mittel, denn die Quantitätsgleichung des Geldes regiert darauf nur mit Inflation an jeder Stelle. Man kann nun mal die realen Werte und Produktivitäten nicht betrügen, aber erzähl es mal in Ländern wo man auf Preiserhöhungen wie selbstverständlich mit Lohnrunden reagiert und das Spielchen vorantreibt.
In Polen hat Wałęsa damals auch vorgeschlagen ein Kredit in den USA aufzunehmen und eine bestimmte Summe pro Person auszuzahlen. Die Wähler waren ja dafür "boah geil, jeder kriegt Dollar", die die etwas Ahnung hatten warnten aber davor dass es fast nur die Preise erhöht, wäre im Endeffekt wie Geld drucken, nur dass man es zudem in harter Währung zurückzahlen muss.
Signatur von »Obywatel GG« Naród wspaniały, tylko ludzie k*rwy. Autor: Józef Piłsudski

6

Donnerstag, 11. September 2008, 08:03

Original von Obywatel GG

Zitat

Ja nur dass die antizyklische Konjunkturpolitik anders angedacht war, es ging darum die "Berge abzuschneiden" und "auf die Täler zu legen", um die Konstanz zu haben, das setzt aber Sparen beim Boom Voraus und die Ausgabe in Flauten. Egal ob jetzt als staatliches Investitionsprogramm oder was anderes.


So scheint es mir auch zu sein. Die Überbewertung von Sicherheiten, oder die bewusste Gier, Kundenschichten zu gewinnen, die in einer soliden Bankpolitik nie Kunden für diese Produkte gewesen wären. Die Banken haben die Kredite wie heiße Eier dann auch noch untereinander getauscht, und zwar wie Wertpapiere, und so wurde daraus ein Chaos, natürlich mit unterschiedlichen Ausformungen und Beschädigungen bei den Banken. Ich frage mich aber vor allem, wie ein solches Kollektivversagen überhaupt entstehen und so ins Rollenn kommen konnte. Wie sieht das interne und externe Kontrollsystem bei Banken aus?

7

Donnerstag, 11. September 2008, 08:07

Nachtrag Zitat von Obywatel GG

Zitat

Die Banken die annehmen es wird schon mit der Tilgung klappen (Überbewertung der Sicherheiten), Hauptsache erstmal aufpumpen, sind aber genauso naiv wie der sich verschuldende Staat.

8

Donnerstag, 11. September 2008, 08:43

Ist es nicht so, dass der für den "Verkauf" eines Hypokredits (sprich für den Abschluss eines Kreditvertrags) zuständige Bankangestellte direkt oder indirekt von jedem "Verkauf" profitiert, nämlich dadurch, dass er entweder pro Kreditvertrag eine Provision bekommt oder eine Prämie erhält, wenn seine Abteilung das von den Vorgesetzten gesetzte Target erfüllt?

Derartige erfolgsabhängige Vergütungen, wie man das dann so schön nennt, sind zumindest in Polen nicht unüblich. Für den direkt mit dem Kreditnehmer sprechenden Bankangestellten ist es eigentlich nur wichtig, seiner eigenen Bank die Kreditwürdigkeit des Kunden glaubhaft zu machen (das OK für die Krediterteilung erteilt meistens eine Abteilung der Bankzentrale auf der Grundlage einer Vielzahl eingereichter Unterlagen, während die "Arbeit am Kunden" vom in einer Filiale beschäftigten Bankanstellten geleistet wird), damit er seinen Bonus bekommt.

Es kommt hier also zu einer Verschiebung der Interessenslage. Bankangestellter in der Filiale (am Verkauf interessiert, weil Provision/Prämie) und Kreditnehmer wirken zusammen, um die Bankzentrale zur Kreditvergabe zu bewegen. Der Bankangestellte handelt weniger im Interesse der Bank, sondern im eigenen. Dabei hat der Bankanstellte, was z.B. die Bewertung des sog. Eigenanteils des Kreditnehmers im Form eines bereits vorhandenen Baugrundstücks betrifft, durchaus Möglichkeiten, die Kreditwürdigkeit gegenüber der Zentrale besser oder schlechter darzustellen. Dabei hofft er ggf. darauf, dass eventuelle Probleme des Kreditnehmers erst dann auftauchen, wenn schon ein paar Jährchen ins Land gegangen sind, also lange nachdem er von Provision/Prämie profitiert hat und er vielleicht schon ganz woanders arbeitet.

9

Freitag, 12. September 2008, 08:07

Ja, Andreas, das mit der Provision bei Bankberatern ist wohl überall üblich. Das beginnt schon mit jedem Bausparvertrag hier in Deutschland, wo du ein Prozent der Zielsparsumme vorab für die Dienstleistung zahlen musst. Ich bin mal gespannt, ob das Bundesverfassungsgericht diese Provision für rechtens hält. Dagegen ist nämlich Einspruch erhoben worden, und die Bausparkassen sowie ihre Bankpartner zittern derzeit sehr. Wenn denen die Rückzahlung droht...na dann.. :oklasky

Aber meistens stinkt der Fisch vom Kopf her!

10

Freitag, 12. September 2008, 14:15

Das mit Provisionen ist zwar nicht gerade der gründlichen Kreditwürdigkeitsprüfung förderlich, aber die Folgen sind den die sie eingeführt haben auch klar. Geplatzte Kredite und dadurch höhere Zinsen für alle, sind für die Bank wohl trotzdem lohnender als weniger aber anständige Kreditnehmer.
Leichtfertig zu sein zieht wohl mehr Leute an, als entsprechend umgerechnet darunter Insolvente sind.
Andere Begründung sehe ich gerade nicht. Sie sind nicht alle dumm und naiv, da haben sich schon viele große Köpfe die selbigen zerbrochen und Vorteile in dieser Machart gesehen, zumindest für die Bank. Da ändert es wenig dass es ab und zu schief läuft, an sich muss sich das wohl lohnen.
Wenn die Politiker die wiedergewählt werden wollen und das geht nur mit guter Konjunkturlage (egal was man dadurch in Zukunft aufgibt) dann sofort hilfsbereit an der Seite stehen... dann wird das System wohl noch lange so gestaltet sein.
Signatur von »Obywatel GG« Naród wspaniały, tylko ludzie k*rwy. Autor: Józef Piłsudski

11

Sonntag, 14. September 2008, 11:50

Blase platzt auch in Polen

Der Abwärtstrend ist unverkennbar, Immobilienpreise sinken, Spekulanten gehen pleite. In ca. einem halben Jahr wird sich das noch weiter verschärfen und sicher auch Auswirkungen auf ganze Wirtschaft haben, deren Motor die Bauwirtschaft ist. Der polnische Export stagniert durch den starken Zloty, Kredite werden durch Zinssteigerungen teurer und die Arbeitslosigkeit wird wieder zunehmen. Kleinere auf den Export ausgerichtete polnische Firmen gehen jetzt schon massenhaft den Bach hinunter. 30-40% der polnischen Transportunternehmen sind von der Insolvenz bedroht.
Das poln. Aussenhandelsdefizit steigt unaufhörlich. Selbst polnische Firmen die sich auf den Binnenmarkt konzentrieren haben inzwischen Absatzprobleme , da durch billige Importe ihre Waren nicht mehr konkurrenzfähig sind.
Alles in allem keine allzu rosigen Aussichten. Etwas abgefedert wird der Niedergang noch durch Investitionen infolge von EU-Fördergeldern in Infrastrukturmassnahmen und der bevorstehenden Ausrichtung der Europameisterschaft 2012. Die massenhafte Abwanderung von jungen Arbeitskräften aus Polen wirkt sich zwar gut auf die Statistik der Arbeitslosen aus ,ist jedoch zunehmend ein Riesenproblem bei zukünftigen potentiellen Investitionen.

Mein Tip: Wer eine Immobilie in Polen erwerben möchte, noch ein halbes Jahr warten ,dann gibt es alles für den halben Preis.

Choma

Babcia

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12

Sonntag, 14. September 2008, 13:30

RE: Blase platzt auch in Polen

Zitat

od Diabel.... noch ein halbes Jahr warten, dann gibt es alles für den halben Preis.


nie im Leben!!!
Eventuell werden die Preise nicht mehr nach "oben" gehen...
Signatur von »Choma« Jeśli potrafisz śmiać się z siebie, będziesz miał ubaw do końca życia :D

13

Sonntag, 14. September 2008, 14:09

Die Krise wird kommen

Während des spekulativ befeuerten Booms auf dem Immobilienmarkt gingen Baugesellschaften, Investoren und Banken dazu über, massenhaft und großzügig neue Bauprojekte einzuleiten und zu finanzieren. Die finden nun keine Abnehmer mehr oder wurden gar nicht erst zu Ende gebaut. In den Zeitungen häufen sich die Schnäppchenangebote für Immobilien im Rohbaustadium, die verzweifelte Häuserbauer, Baugesellschaften oder Investoren noch an den Mann zu bringen hoffen. Diese nun kaum verkäuflichen, zumeist kreditfinanzierten Bauprojekte drohen laut der Zeitung Gazeta Prawna einen Domino-Effekt in der Baubranche auszulösen.

Vor einem totalen Absturz könnte den Bausektor wohl nur noch die erhoffte Zunahme der Aufträge im Zuge der für 2012 geplanten Fußball-Europameisterschaft retten. Eine erneute Belebung der Nachfrage nach Wohnhäusern ist hingegen auch angesichts der rasch steigenden Verschuldung polnischer Haushalte ausgeschlossen. So stiegen die Verbindlichkeiten der Privathaushalte binnen eines Jahres um schwindelerregende 34,3 Prozent auf 299 Milliarden Zoty im Juni 2008, wobei 1,2 Millionen dieser privaten Kreditnehmer bereits jetzt länger als 60 Tage mit ihren Ratenzahlungen im Verzug sind.

http://www.jungewelt.de/2008/08-04/019.php
http://www.infoseite-polen.de/newslog/?p=382#more-382

Sollte die polnische Nationalbank die Zinsen weiter erhöhen und wegen der steigenden Inflationsrate wird es so kommen dann sehe ich schwarz. Was wir in den USA,in Irland,GB,Spanien erleben wird auch mit etwas Verspätung nach Polen kommen.

Jeder Ballon platzt einmal, wenn man ihn zu stark aufbläst.

olaf

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14

Sonntag, 14. September 2008, 14:38

RE: Die Krise wird kommen

sag mal, Herr "diabel",
aus welcher ecke (geschaeftlich gesehen), kommst Du denn?
bzw was fuehrt Dich in diese forum?

freundliche gruesse aus katowice, olaf

Dieser Beitrag wurde bereits 1 mal editiert, zuletzt von »olaf« (14. September 2008, 14:45)


15

Sonntag, 14. September 2008, 14:46

@olaf

Hallo Olaf,
ich habe mich in Lodz niedergelassen. Wohne jetzt schon ein paar Jahre in Polen. Meine Branche ist Transport,Spedition und jetzt als zweites Standbein Reifendienst und Import . Reifen, Felgen, usw.

Womit verdienst Du deine Brötchen?

olaf

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16

Sonntag, 14. September 2008, 14:49

RE: @olaf

Zitat

Original von Diabel

Womit verdienst Du deine Brötchen?


...mit Steinen :plotki
Bernstein...

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Sonntag, 14. September 2008, 16:49

Herzlich Willkommen hier Diabel!

Deine Beobachtung deckt sich mit dem, was auch meine Frau heute in einem polnischen Internetbericht gelesen hat. Ob die Preise der Immobilien steigen oder fallen, das weiß man nie so genau, obgleich auch davon ausgehe, dass sich der Zloty im nächsten halben Jahr nach unten bewegt und damit auch die Baubranche.

Ich habe heute mit meiner Frau am Frühstückstisch unterdessen lange darüber diskutiert, ob es die Unerfahrenheit der Polen im Umgang mit Krediten sein könnte, die diese Privatverschuldung verursacht hat. Ich erinnere mich noch sehr genau, wie meiner Frau vor Jahren bei unserem ersten Autokredit in Deutschland das Herz in die Hose rutschte, weil noch vor Jahren "Kredit nehmen" bei bis zu 30% Zinsen eine absolute Tabuzone in Polen war. Sie konnte gar nicht glauben, dass die Schuldzinsen in Deutschland so viel niedriger waren. Aber schließlich kamen wir im Ergebnis darauf, dass es in Deutschland derzeit anteilig gesehen wohl genauso viele Privatinsolvenzen gibt. Es ist der Hype, der um eine Sache immer wieder gemacht wird. Das zieht die Leute offenbar so an und schickt sie ins Verderben.

18

Sonntag, 14. September 2008, 18:45

@Mulder

Ich kann mich auch noch an die Zeiten erinnern als in Polen die Häuser und PKWs Eigentum der Polen waren. Heute ist der Besitzer eines großen Teils der Immobilien und der PKWs, LKWs und der Betriebe eine Bank bzw eine Leasingfirma.
Es ist überall in den postkommunistischen Staaten das selbe Spiel. Man lässt die Menschen in das offene Messer (die Schuldenfalle) laufen. Die Immobilienpreise werden künstlich in die Höhe getrieben und so künstlich Kaufkraft und Schulden erzeugt.
Wenn es dann kracht weil die Ratenzahlungen in keiner Relation mehr zu den erzielenden Einkommen oder bei Firmen (Gewinnen) steht, bleibt ein Tal von Tränen zurück. Deswegen wurde auch in Polen die Privatinsolvenz eingeführt (oder man ist gerade dabei) um das Abzockspiel der Banken am Leben zu erhalten.
Abrissreifen Bruchbuden wurden hier in Polen noch vor einem Jahr für 500 000Zloty an den Mann gebracht. Heute gibt es so etwas wieder für 150 000PLN. Neuerrichtete Gewerbeimmobilien sind bereits um mindestens 20% gefallen innerhalb eines Jahres und schwer zu vermieten. Ein großer Teil der Bauträgerfirmen die noch im letzten Jahr Grundstücke für die Errichtung von Eigenheimen bzw. Eigentumswohnungen zu horrenden Preisen erworben hat, verzichtet jetzt auf die Investition und versucht diese Grundstücke noch vor dem großen Krach loszuwerden.
Die Party ist vorbei.

19

Sonntag, 14. September 2008, 20:10

RE: @olaf

Zitat

Original von olaf

Zitat

Original von Diabel

Womit verdienst Du deine Brötchen?


...mit Steinen :plotki
Bernstein...



Dann warst Du also schneller, das Bernsteinzimmer hatte ich auch gesucht. Leider bist Du mir zuvor gekommen. :usmiech

olaf

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20

Sonntag, 14. September 2008, 21:13

RE: @Mulder

Zitat

Original von Diabel

Die Party ist vorbei.


da stimme ich Dir zu; aber nur wenige handeln dementsprechend.
kreditangebote:
an jedem laternenmasten
in den hausfluren
in den zeitungen usw.
es ist ja auch vieles von arbeitsemigranten finanziert worden; viele haben probleme mit dem wechselkurs (Euro, GBP).
fast jeder selbststaendige kauft :ROTFL (least bzw finanziert) einen neuwagen. das strassenbild hat sich erheblich geaendert in den letzten paar jahren.
der gleiche neidfaktor (?) wie bei haeusern...ich hab' den groessten :plotki

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