Hausbau/Pension in PL

Hallo!!

Am besten wäre es, wenn die Ehefrau noch die pl. Staatsbürgerschaft hat, also über sie es laufen lassen. Ansonsten ist auch vieeeel Bürokratie in Pl wie in D..... trotzdem machbar!

Hallo, erstmals sei hier im Forum herzlich gegrüßt...
Als Deutscher wohne ich seit Mai in Polen und habe nur die Erfahrungen mit einem Wohnungskauf gemacht. Da meine Frau Polin ist, hat sie die wesentlichen Schritte mit den Ämtern unternommen. Insofern sehe ich keine Schwierigkeiten bei Dir, wenn Deine Frau bzw. deren Familie, die ja in Polen ansässig ist, die notwendigen Schritte unternimmt, eine eigene Existenz aufzubauen.
Viel Glück

Hallo! Auch ich sehe es wie Stazki: Die Familie deiner Frau wird schon wissen, welche Schritte zu unternehmen sind, um ein Grundstück zu bebauen und damit Einkünfte zu erzielen. Wenn dir und/ oder deiner Ehefrau das Grundstück gehört, sollte es doch keine Probleme geben, es zu bebauen. Wenn das Grundstück der Familie deiner Frau gehört, kannst du es kaufen oder pachten, denke ich mal. Wie man dann die Bebauung eines solchen Grundstückes rechtlich regelt, kann euch sicher nur konkret ein Notar in Polen sagen. Aber ich denke mal, das Investitionen eines EU-Bürgers, der mit einer Polin ( auch EU-Bürgerin ) verheiratet ist, in Polen (=EU) kein allzu großes Problem sein sollte....Oder verstehe ich die EU IMMER NOCH NICHT?

Hallo,

das polnische Baurecht soll etwas geändert werden, aber derzeit sieht es meines Wissens noch so aus:

Um ein Haus bauen zu können, braucht man eine Baugenehmigung. Die Baugenehmigung wird einem erteilt, wenn die Bauplanung mit dem Bebauungsplan (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) vereinbar ist. Sollte das uns interessierende Grundstück von einem Bebauungsplan erfasst werden (muss nicht unbedingt so sein, dazu später etwas mehr), steht in diesem Bebauungsplan drin, was man mit dem Grundstück anstellen darf, ob also z.B. die Nutzung durch Bebauung mit einer Pension zulässig ist. Die Regelungstiefe ist je nach Gemeinde und Stadtteil unterschiedlich. Im schlimmsten Fall wird dem Bauherrn aber sogar vorgegeben, welche Neigung sein Dach haben muss, welche Farbe die Dachziegeln, wie die Hausfassade gestaltet ist, welche Farbe der Gartenzaun haben darf, wie viel von der Grundstücksfläche versiegelt werden kann etc.
Daher ist ein Blick in den Bebauungsplan, den man bei der Gemeindeverwaltung einsehen kann (manche Gemeinden veröffentlichen diesen im Internet im BIP), vor dem Kauf des Grundstücks unerlässlich. Lasst Euch nicht einreden, dass man die Bestimmungen des Bebauungsplans irgendwie umgehen könnte. Das ist rechtlich nicht möglich. Selbst bei geringfügigen Abweichungen bekommt Ihr keine Baugenehmigung!
Der Bebauungsplan wird vom Gemeinderat verabschiedet und gilt absolut. Auch ein Gemeindevorsteher/Bürgermeister kann nicht von sich aus einfach Ausnahmen zulassen, wenn z.B. jemand rote Dachziegeln möchte, im Bebauungsplan aber schwarze vorgeschrieben sind, sondern er muss erst ein langwieriges und teures Verfahren zur Änderung des Bebauungsplans einleiten. Wenn man nicht gerade 100 Arbeitsplätze schaffen will, macht das kein Gemeindechef.

Nun haben in Polen leider die wenigsten Gemeinden einen Bebauungsplan bzw. keinen für alle Stadtteile. Wenn wir bei der Gemeindeverwaltung feststellen, dass es keinen wirksamen Bebauungsplan für das jeweilige Grundstück (mehr oder noch nicht wieder) gibt, müssen wir dort einen sog. Bescheid über die Bebauungs- und Bewirtschaftsbedingungen beantragen. Das ist eine den konkreten Einzelfall betreffende Verwaltungsentscheidung des Gemeindevorstehers/Bürgermeisters/Stadtpräsidenten, die ähnliche Bestimmungen enthält wie sie normalerweise im Bebauungsplan enthalten sind. Man stellt dazu auf einem Formular einen Antrag, in dem man seine Bauplanung konzeptionell beschreibt (Hausgröße, Höhe, Dachneigung, Nutzungsart). Vorteilhaft ist, wenn dieser Antrag bereits fachmännisch von einem Architekten vorbereitet ist (kann man auch selber machen, ist aber nicht so einfach). Ein von der Gemeinde beauftragter Stadtplaner erstellt dann ein fachliches Gutachten, ob die beantragte Bebauungs- und Bewirtschaftungsweise des Grundstücks mit der allgemeinen Stadtplanung und der unmittelbaren Nachbarschaft vereinbar ist. Wer also beantragt, ein 10-stöckiges Hotel in einer Siedlung mit Einfamilienhäusern zu bauen, wird höchstwahrscheinlich einen ablehnenden Bescheid bekommen.
Der Bescheid über die Bebauungs- und Bewirtschaftsbedingungen stellt dann die Grundlage für die weitere Planung des Architekten dar und bildet eine Anlage zum Baugenehmigungsantrag.
Diesen Bescheid kann übrigens JEDER beantragen, d.h. man kann sich durch die Stellung eines entsprechenden Antrags noch VOR dem Kauf des Grundstücks vergewissern, ob die geplante Nutzung auch rechtlich möglich ist (damit uns das Grundstück niemand vor der Nase wegschnappt, kann man einen Vorvertrag mit entsprechender auflösender Bedingungen schließen: Wenn ich Bescheid nicht bekomme, muss ich nicht kaufen, wenn ich ihn bekomme, machen wir den Kaufvertrag zum Preis XXX).

Um eine Baugenehmigung zu erhalten, muss auch die Erschließung des Grundstücks sichergestellt sein, d.h. es muss eine angemessene Zufahrt zu einer öffentlichen Straße bestehen, ein Strom-, Gas- und Wasseranschluss geschaffen werden. Die Frage der Abwasserbeseitigung (Kanalisation, Hauskläranlage, Behälter) und der Müllabfuhr ist auch zu klären. Hierbei sollte man sich als kluger Investor nicht auf die Zusicherungen des Verkäufers verlassen, dass man sich problemlos an das jeweilige Netz anschließen könne ("das wird schon, dann sehen Sie ja die Strommasten ..."). Das sollte man immer persönlich abklären, indem man rechtsverbindliche Bescheinigungen einholt. Viele auf den ersten Blick günstige erscheinende Grundstücksangebote sind es auf den zweiten nicht mehr, wenn man die hohen Erschließungskosten berücksichtigt.

Dann mal frohes Grundstück-Suchen:-)

Wenn denn niemand will, von mir noch ein paar Tipps für zukünftige Bauherrn:

* Viele Handwerker, die was drauf haben, sitzen leider schon seit langem im Ausland, so dass man es in Polen immer schwerer hat, vernünftige Fachleute (zu einem noch erträglichen Preis) zu finden. Nicht nur die Baustoffkosten, sondern auch die Lohnkosten im Baugewerbe haben extrem zugenommen. Einen vernünftigen schriftlichen Vertrag mit einer Baufirma zu schließen, ist bei einem Kleinvorhaben wie einem Einfamilienhaus nicht leicht. Früher konnten sich die Bauherren die Baufirma aussuchen, heute sucht sich die Baufirma den Bauherrn aus. Auf diese Situation muss man sich mit Hinblick auf die Zeit- und Finanzplanung einstellen, denn von heute auf morgen findet man gute Handwerker nur mit großem Glück, ansonsten muss man mindestens ein paar Monate vor dem Bautermin "vorbuchen". Ähnliches gilt bei Baustoffen. Dämmstoffe wie Styropor oder Mineralwolle ist im Winter/Frühjahr in der Regel günstiger als im Sommer/Herbst. Das Jahr 2007 war ganz verrückt, denn manchmal hatten die Baustoffhändler selbst gängige Baustoffe wie Ziegeln, Zement oder Dachpfannen nicht. Die Preise sind explodiert. Inzwischen hat sich die Lage wohl etwas beruhigt, aber wer weiß, wie es nach Beginn der "Bausaison" im März/April aussieht.

* Auch wenn man die Kelle nicht selber schwingen will, sollte man sich schon weit vor Baubeginn ein umfangreiches Grundlagenwissen über bautechnische Dinge aneignen, damit man während der Bauprozesses nicht auf die Nase fällt. Nicht ungewöhnlich ist, dass man einem "Fachmann" erst einmal zeigen muss, wie er seine Arbeit auszuführen hat. Eine gute Schule ist dabei das Diskussionsforum der Bauherrnzeitschrift MURATOR http://forum.muratordom.pl/ , dessen mehrmonatige Lektüre vor Baubeginn und während des Bauens einen guten Überblick über typische Probleme und optimale Vorgehensweisen liefert.

* Ich empfehle, einen erfahrenen Architekten mit einschlägigen Referenzen für die Bauplanung und möglichst auch die Bauaufsicht zu engagieren. Das kostet zwar mehr als der "Bautechniker von nebenan", gibt aber ein höheres Maß an Gewissheit, dass die Planung vernünftig (spricht kostengünstig und mit möglichst wenigen Fehlern) erfolgt. Der Architekt kann auch eine Kostenkalkulation erstellen, die eine wertvolle Hilfe bei den Preisverhandlungen mit Handwerkern liefert. Aus Kostengründen verzichten die meisten Bauherrn von Kleinvorhaben darauf, laufen dann aber Gefahr, als Laien einige kostenträchtige Posten zu übersehen, die es während des Baus zu finanzieren gilt.

* Als Bauherr sollte man sich selber vor den ersten Gesprächen mit dem Architekten gründlich Gedanken darüber machen, wie das Häusle aussehen soll, welche Funktionen es erfüllen soll etc. Ich kenne eine Reihe von Bauvorhaben, bei denen mitten in der Bauphase begonnen wurde, eine gute Planung umzumodeln (hier ein Fenster weg, da eins dazu, diese Tür breiter, diese Wand woanders hin), was meistens zu einem verkorksten Endergebnis und höheren Kosten führt.

* Man muss für eine laufende Aufsicht der laufenden Bauarbeiten durch eine wirklich vertrauenswürdige und durchsetzungsfähige Person sorgen. Am Bau wird an allen Ecken und Enden gepfuscht und man muss sich mit oft dickköpfigen Handwerkern herumschlagen. Mängel muss man zeitnah aufdecken und gleich korrigieren lassen. 2-Meter-Wasserwaage und Maßband gehören zur Grundausstattung eines jeden Bauherrn, der laufend die Maße überprüfen sollte, auch wenn die ganze Baustelle und Nachbarschaft ob so viel "Misstrauens" mit dem Kopf schüttelt.

Schöne Grüße

AP