Suche Pension/Hotel in Polen

Zitat: Die Frage die sich jetzt schon stellt, die Rentabillität, ist die bei einer Vermietung von "nur" drei Zimmern gegeben wenn man selbst das OG bewohnt? Welche Kosten habe ich, welchen Zimmerpreis muss ich nehmen, wie hoch muss die Auslastung sein und vieles mehr an Fragen die man jetzt schon vorab klären kann.

Rentabillität bei Mietung oder Finanzierung bei 3Zimmern kannst Du vergessen. Keine Chance.

Das einzige Szenario wäre minimum 50% Eigenkapital und schrittweiser Ausbau weiterer Kapazitäten auf diesem großen Grundstück.
Zu prüfen wäre die Qualität des Sees, die Bausubstanz und Eignung zur Vermietung.
Bei Holzhäusern Bj. 1830 sind wenig Hoffnung auf eine gute Substanz. Renovierung auch in Polen unbezahlbar und Fehlen von Fachkräften.(die Goralen sitzen alle noch in den USA oder in Skandinavien.

Hallo,

ich reaktivere mich mal kurz im Forum und erlaube mir, ein paar Tipps zu geben:

Ich würde mich voll auf deutschsprachige Touristen konzentrieren und denen einen "Fullservice" anbieten. An der polnischen Ostsee gibt es tausende Pensionen. Um Erfolg zu haben, muss man alles anders und besser machen:-)

Viele Westeuropäer fühlen sich während ihres Urlaubs in Polen wegen der Sprachbarriere ziemlich verloren, wenn sie etwas mehr machen wollen als nur am Strand zu liegen. Da kann man ansetzen und ihnen etwas bieten, was andere Pensionen/Hotels nicht können bzw. aus Faulheit nicht machen. Es gibt eine sehr kleine (aber durchaus finanzkräftige) Gruppe von Deutschen, die sich für Polen auch bzw. vor allem unter dem Blickwinkel Kultur, Geschichte, Literatur interessiert. Für solche Personen gibt es in Polen (fast) keine Angebote.

Anregungen für den vor mir erwähnten "Fullservice" (das ist natürlich nicht alles im Zimmerpreis enthalten, sondern wird ggf. als zusätzliche Leistung angeboten und vom Gast extra bezahlt):

- Dolmetscher-/Begleitservice durch kompetente Einheimische für Ausflüge/Museumsbesuche (z.B. Germanistikstudenten, Deutschlehrer - in Polen sind die Sommerferien lang)
- Hilfe bei der Buchung von Stadtführungen in umliegenden Ortschaften, Kauf von Bahnfahrkarten, Karten für Konzerte etc. Ist für Ausländer komplizierter als man sich denken mag. .
- aktuelle Infos über kulturelle Veranstaltungen, Ausstellungen, Kinoprogramm (in Polen sieht man ausländische Filme mit Untertiteln, Hollywood also in Englisch!) im Umkreis von 50 km bereithalten
- Infos über Geschichte, Kunst und Kultur der näheren Umgebung bereithalten
- konkrete Routenvorschläge für die von Kerry bereits erwähnten Sport- und Freizeitaktivitäten einschließlich Karten und/oder GPS-Daten vorbereiten
- WLAN-Internetanschluss, deutsche Fernseh- und Radiosender müssen sein
- kleine Hausbibliothek mit deutschsprachiger Literatur, Magazinen, Zeitschriften (für die Langeweile, wenn es regnet)
- Gesellschaftsspiele für Kinder
- Einkaufsservice (Liste mit im Supermarkt/beim Bäckerer/beim Fleischer erhältlichen Produkten mit ca.-Preisen erstellen und als Bestellformular bereithalten; Einkauf erledigt die Pension, der Gast zahlt nur), ggf. auch Kooperation mit örtlichen Ökobauern eingehen.
- unbedingt Kontakt zu deutschsprachigem Arzt in der Nähe herstellen, der im Fall der Falle als Erstkontakt zur Verfügung steht, ggf. auch als Begleitperson bei notwendiger Einweisung ins Krankenhaus
- bei örtlicher Apotheke nach Nachtdienst erkundigen
- viele Deutsche reisen gerne mit der Bahn. Abklären, wie Bahnverbindung von Berlin zum Standort in Polen aussieht und wie man Beförderung von Gästen und Gepäck vom/zum Bahnhof sicherstellen kann. Alternativ ähnliches für Linienbusse, die zwischen D und PL verkehren. Als Option würde ich jedoch auch für "Bahnler" generell Autovermietung für Ausflüge anbieten.
- Vor Ort abklären, inwieweit Gäste während ihres Aufenthalts an Aktivitäten örtlicher Sportvereine, Organisationen etc. teilnehmen können (manche Deutsche fragen nach "Integrationsmöglichkeiten mit der einheimischen Bevölkerung")
- Crashkurs "Polnisch für Anfänger" anbieten
- gemeinsames Kochen typisch polnischer Gerichte anbieten (Bigos und Ähnliches)

Viel Spaß beim weiteren Planen:-)

Andreas

Zitat

od chelmno.info
ich reaktivere mich mal kurz im Forum...

vielleicht nicht nur "kurz"???

Zitat

Original von chelmno.info
Ich würde mich voll auf deutschsprachige Touristen konzentrieren und denen einen "Fullservice" anbieten.
Andreas

super Andreas,
mir fiele noch ein:
Auto-Vermietung (Motorrad eher nicht - Strassenzustand) nicht nur zur unmittelbaren An/Abreise
Abhol/Bring-Service, egal von wo
Fahrrad-Verleih, bzw Ski..
ein Leih-Navi (auf D, hihi)
Zusammenarbeit mit anderen Freizeit-Anbietern sowie Restauracja's..oder Fischern?
ein paar Woerterbuecher/Fremdenfuehrer und einen Zettel mit Notfall-Tel Nrn auf'm Zimmer

und lieber einen Wodka-Vorrat (verschiedene Sorten, denn spaeter isses egal) statt einem Fernseher.

Super-Vorschläge, jetzt brauchen wir bloß noch eine Idee wie wir Kerry die 2Millionen Startkapital besorgen können.

ach was, thailaendische baht

negatywnyk jeden

Nachdem ich gestern geschrieben hatte, wie und was man machen könnte, um zahlungskräftige Gäste zu gewinnen, jetzt ein paar Worte darüber, ob man überhaupt eine Pension in Polen an der Ostsee eröffnen sollte.

Was das Startkapital angeht, schließe ich mich nämlich Diabels Ansatz voll und ganz an, also mindestens 50% Eigenkapital müssen vorhanden sein. Mit Eigenkapital meine ich Geld, für das ich niemandem Zinsen oder andere Kosten zahlen muss.

Ich begründe auch kurz, wieso eine Finanzierung mit geringerem Eigenkapitalanteil nicht machbar wäre, ohne Pleite zu gehen.

Meine Milchmädchenrechnung für eine kleine Pension mit 10 Betten:

Pro Bett/Gast brauche ich 30 qm Fläche, also eine Pension mit einer Gesamtfläche von 300 qm. Einen qm zu bauen und schlüsselfertig im bescheidenen Standard herzurichten, kostet in Polen 2500 Zloty. Also 300 qm mal 2500 Zloty gleich 750000 Zloty für das Gebäude. Beim Grundstückskauf gelingt uns ein Schnäppchen und wir kaufen 2000 qm für 50 Zloty pro qm, also 100000 Zloty. Für die Möbel, Sportgeräte, Gartengestaltung brauchen wir 150000 Zloty, also kommen wir auf einen Grundkapitalbedarf von 1000000 Zloty (eine Million!) für 10 Gäste.

Wenn wir diese Million nicht haben und zur Bank gehen (obwohl derzeit Finanzierungen zu 100% kaum vorstellbar sind, aber so rechnet es sich einfacher), gibt die uns einen Kredit, der mit 7% p.a. verzinst wird. Wir wollen/müssen den Kredit innerhalb von 20 Jahren tilgen, denn nach 20 Jahren kann man davon ausgehen, dass die Pension von Grund auf renoviert werden muss und stark an Wert verloren hat (wir spekulieren als vernünftige Geschäftsleute natürlich nicht auf steigende Immobilienpreise, denn wir sind durch die Finanzkrise klüger geworden).

Das bedeutet, dass gleich nach Inbetriebnahme der Pension jährlich rund 70000 Zloty an Zinsen anfallen (eine Million mal 7%), pro Monat also 5800 Zloty. Hinzu kommt die monatliche Tilgung in Höhe von [1000000 Zloty geteilt durch 20 Jahre und dann durch 12 Monate] gleich 4200 Zloty (um den Kredit auch wirklich über die 20 Jahre abzustottern).

Das macht also 5800 Zloty (Zinsen) plus 4200 Zloty (Tilgung) gleich 10000 Zloty Finanzierungskosten pro Monat, im ersten Jahr also 120000 Zloty (diese Belastung nimmt mit den Jahren natürlich Schritt für Schritt ab, sofern die Zinsen nicht steigen). Das ist viel Holz, denn:

Wie viel Umsatz können wir im ersten Jahr erwarten? In der Regel wird eine Pension auch bei guter Werbung ein paar Jahre brauchen, bis sie wirklich gut ausgelastet ist. Ich wähle dennoch einen optimistischen Ansatz ("yes we can" ist ja gerade in und glaube, dass im gesamten Juni, Juli und August, also 90 Tage lang, alle Zimmer immer voll belegt sind. Dazu erreichen wir durch Ostern/Pfingsten/Weihnachten noch einmal eine zehntägige Vollauslastung, haben also im ganzen Jahr 100 Tage lang volles Haus.

Wenn wir pro Tag 100 Zloty pro Nase verlangen, fließen in die Kasse 100 Tage mal 10 Gäste mal 100 Zloty gleich 100000 Zloty.

Wir sehen also, dass wir mit diesen (sehr optimistisch geschätzten) Einnahmen noch nicht einmal unseren Kredit bedienen können, denn es fehlen 20000 Zloty. Jetzt kann man natürlich noch näher schauen, was man mit Zusatzleistungen verdienen kann, aber das ist schwerer zu kalkulieren. Sagen wir einmal, mit Fahrradverleih, Dolmetschservice, Ausflugsservice, Grillparties machen wir einen "Gewinn" im Bereich dieser Zusatzleistungen von 20000 Zloty. Dann zahlen wir zwar unsere Kreditraten, aber nicht die laufenden Betriebskosten wie Wasser, Strom, Heizung, Müll, Steuern, Versicherung, eigenes Auto etc. An einen eigenen Verdienst (absoluter Mindestbedarf in Polen meiner Ansicht nach 2000 Zloty pro Nase und Monat) ist dabei natürlich auch nicht zu denken, und dabei wird man in der Saison rund um die Uhr schuften, denn Personal kann man sich sowieso nicht leisten ...

Wenn man nun schon 500000 Zloty (also 50% Eigenkapital) hätte, würde die ganze Rechnung natürlich etwas freundlicher ausschauen (denn Kreditkosten betragen dann pro Monat "nur" 5000 Zloty bei Umsatz von 8300 Zloty) und es würde sich dann lohnen, genau alle Betriebskosten zu schätzen, um zu sehen, ob es sich nicht doch lohnt, die Pension zu eröffnen.

Meiner Ansicht nach ist es übrigens egal, ob man die Pension von Grund auf baut (wäre natürlich wegen der Gestaltungsmöglichkeiten viel besser) oder ein vorhandenes Gebäude pachtet. Auch ein (wirtschaftlich vernünftig handelnder) Verpächter will seinen Kapitaleinsatz wiederhaben und wird von ähnlichen Kosten ausgehen. Will ich also eine gut eingerichtete Pension mit 300 qm pachten/mieten, wird mich das auch 10000 Zloty pro Monat kosten. Ist die Pacht niedriger, hat man entweder ein Sauglück oder es stimmt irgendetwas nicht (zusätzlicher Renovierungsbedarf, schlechte Lage u.ä.).

So, das war meine Milchmädchenrechnung. Möge man mich eines Besseren belehren und überzeugen, dass man diese Pension auch ohne eigenes Geld starten kann. Bitte versteht diesen Beitrag nicht als Schwarzseherei, sondern als freundlichen Hinweis, denn ich möchte nicht, dass Kerry in zwei Jahren hier im Forum postet: "Hilfe, wie kann ich meine Pension retten?", weil wir hier zum Pensions-Projekt "Ja" gejubelt haben. Realismus geht vor Optimismus:-)

Schöne Grüße

Zitat

od Mulder
Und wenn ich noch ergänzen darf...7% Zinssatz ist noch lieb gerechnet, wenn man bedenkt, dass ihr keine polnische Bankgeschichte habt, im Ausland gelebt habt und ganz sicher mit Risikoaufschlägen rechnen müsst.

7% ist in der Tat sehr lieb gerechnet, aber mit großem Verhandlungsgeschick und hoher Bonität vielleicht erreichtbar. Ich habe bewusst einen optimistischen Wert gewählt, um zu zeigen, dass es auch dann nicht reicht, um von der Pension leben zu können.

Wahrscheinlicher ist ein Zinssatz, wenn man überhaupt einen Kredit bekommt, von 9-10%. Wenn wir 10% haben, beträgt die monatliche Kreditrate 12500 Zloty.

Vorhin hatte ich die Höhe der laufenden monatlichen Betriebskosten nicht geschätzt, weil das schwierig ist, aber ich setze einmal (eher optimistisch) 3000 Zloty an, wobei ich davon ausgehen, dass das Inhaberpaar den Laden allein ohne Personal schmeißt. Nehmen wir jetzt noch den Eigenbedarf des Inhaberpaars mit 2000 Zloty pro Person (sehr sehr bescheidene Lebensführung für deutsche Verhältnisse!), kommen wir also auf eine monatliche Belastung von:

12500,-- Kreditrate
3000,-- Betriebskosten (wie gesagt optimistisch und ohne Personal)
4000,-- Eigenbedarf der beiden Pensionsbetreiber
------------
19500,-- Zloty pro Monat, also 234000 Zloty pro Jahr.

Die Pension müsste also 234 Tage lang voll ausgelastet sein, um auf einen grünen Zweig zu kommen. Angenehm und sorgenfrei leben, kann man dann aber auch nicht.

Fragt mal bei Pensionsbetreibern, ob die auf eine Auslastung von 64% kommen ... In Deutschland bekommt man sicherlich beim Hotel- und Gaststättenverband, oder wie diese Vereinigung heißt, ein paar statistische Werte, was auslastungsmäßig überhaupt machbar ist.

Hallo Chelmno,
Du hast sehr gut und richtig auf die geldlichen Risiken hingewiesen.

Nur ohne RISIKO kann man keine Geschäfte tätigen.

Wenn man vom Fach ( Gastronomie ) ist, sind die Grundlagen ja auch vorhanden und es sollte eigentlich klappen.

Noch ne BITTE, storniere dein "User nicht mehr aktiv"

Viele Grüsse
werner

Es gibt kalkulierbare Risiken und unkalkulierbare Risiken. Dann gibt es noch den Taschenrechner und das Einmaleins.

Zitat

od WHK
Hallo Chelmno,
Du hast sehr gut und richtig auf die geldlichen Risiken hingewiesen.

Nur ohne RISIKO kann man keine Geschäfte tätigen.

Wenn man vom Fach ( Gastronomie ) ist, sind die Grundlagen ja auch vorhanden und es sollte eigentlich klappen.

Noch ne BITTE, storniere dein "User nicht mehr aktiv"

Viele Grüsse
werner

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Hallo Werner,

mit dem Risiko ist das so eine Sache. Kritisch wird es, wenn es an die Existenz geht. In Polen wird die Privatinsolvenz erst gerade gesetzlich geregelt. Bisher ist es so, dass man nicht einfach angehäufte Schulden los werden kann, wenn man mit seinem Geschäftsmodell auf die Nase fällt. Man kann eine GmbH gründen. Deren "beschränkte Haftung" nützt aber auch nicht viel, denn es gibt bei Steuerschulden u.ä. eine Durchgriffshaftung auf die Geschäftsführer. Das sollte man sich alles im Detail genau anschauen, bevor man konkrete Schritte unternimmt.

Ich kann hier nur Denkanstöße geben. Entscheiden muss jeder selber, was er aus seiner Zukunft macht.
Wenn man vom Fach ist, ist das natürlich immer von Vorteil, aber schauen wir uns doch einmal an, wie viele gestandene Unternehmer und Manager mit sowohl erstklassiger akademischer Ausbildung als auch jahrzehntelanger Erfahrung ihren Betrieb in den Sand gesetzt haben! Das sind natürlich andere Dimensionen und vielschichtigere Problemlagen, aber überall gilt doch ein Grundsatz: Sind meine Kosten höher als der Umsatz, habe ich keinen Gewinn. Habe ich keinen Gewinn und keine Substanz, bin ich Pleite.

Weiterer Denkanstoß:

Kerry und Ehemann könnten sich in Polen auch auf anderer Basis als bisher diskutiert beruflich erfolgreich betätigen, indem sie nämlich eine Pension/Hotel nicht selber, sondern für jemanden anderen im Angestelltenverhältnis führen. Wenn das Know-how da ist, aber eben das Eigenkapital fehlt, kann das ein relativ risikoloser Weg sein, in der Branche Fuß zu fassen und sein Konzept (an einem bisher nicht gut laufenden Objekt) auszuprobieren. Wenn die geführte Pension/Hotel dann wirklich brummt, kann man mit einer viel besseren Kenntnis der örtlichen Verhältnisse und dem in der Zwischenzeit angesparten Eigenkapital immer noch entscheiden: Jetzt wagen wir es doch, uns selbständig zu machen.

Ihr habt recht, wenn Ihr jetzt sagt, dass Kerry mit einer eigenen Pension viel mehr verdienen könnte als als angestellte Geschäftsführerin. Das stimmt, aber das Risiko ist überschaubarer. Wenn es geschäftlich nicht klappt, ist man nur seinen Job los, die Schulden hat aber jemand anders, nämlich der Eigentümer/Arbeitgeber.

Zitat

Original von Diabel
Es gibt kalkulierbare Risiken und unkalkulierbare Risiken. Dann gibt es noch den Taschenrechner und das Einmaleins.

Diabel, Du bist teuflisch:-)
aber Du bist ja selbst.....selbststaendig

Zum Beitrag Chelno:
"Wagnis": natuerlich
Wagnis + angestellt ( auf der sicheren Seite?) fuer mich: Brot ohne Butter
Schulden: wieviele "Selbststaendige" ohne "Schulden" kennst Du denn?
und : dummerweise (?) wissen die D doch einiges besser, an der Umsetzung hapert es halt manchmal, brauchste einen kompetenten PL - in diesem Bereich

man(n) kann vieles weichreden, letztendlich zaehlt das tun (yes, we - i can)
idS

Der Begriff Unternehmer kommt von etwas unternehmen. Außergewöhnliche Ideen sind gefragt und haben ihre Existenz-Berechtigung.
5% haben die große Kohle und auf die Kundschaft sollte man sich konzentrieren oder auf Umsatz bei der Masse.(braucht aber Riesen-Investition)

Mit 3 gebrauchten Bombardier Jet-skis am richtigen Ort wird das Betriebsergebnis sicher besser aussehen als mit einer Übernachtungsstätte. Macht Spaß und bringt Kohle.

Und auch noch alles fast steuerfrei.

http://images.google.com/imgres?imgurl=…6lr%3D%26sa%3DN

Zitat

od Mulder
Kerry - ganz ehrlich, hier meinen es viele Menschen gut mit euch, so dass du uns Skeptikern nicht böse sein darfst. Jede Idee, die sich gegen Widerstand durchsetzt, wird besser.

Skepsis und Widerstand müssen praktisch sowieso überwunden werden. Wenn nämlich dieses Projekt ohne Eigenkapital starten soll, führt daran kein Weg vorbei, denn:

Szenario A: Wir pachten ein Gebäude und eröffnen eine Pension

Der Verpächter muss überzeugt sein, dass das Konzept hieb- und stichfest ist und dass er regelmäßig sein Geld bekommt. Ansonsten wird er nicht einen auf mehrere Jahre angelegten Vertrag (und nur ein solcher ist aus Sicht des Pächters sinnvoll) unterzeichnen.

Ich habe übrigens nachgegoogelt. In Deutschland liegt die Bettenauslastung (mit Ausnahme von Berlin) überall im Jahresmittel unter 40%.

Szenario B: Wir kaufen/bauen ein Gebäude und eröffnen eine Pension

Der Kapitalgeber (egal ob Bank oder ein anderer Investor) muss überzeugt davon sein, dass die Rechnung aufgeht und er sein Geld mit Gewinn zurückbekommt.

Szenario C: Wir heuern als Angestellte an und führen eine Pension

Der Arbeitgeber muss überzeugt werden, dass ausgerechnet unser Konzept dazu führen wird, seine müde Pension zum Laufen und in die Gewinnzone zu bringen.

Man kann sich also drehen und wenden, wie man will, ohne ein umfassendes und fundiertes Konzept in Form eines sog. biznes plans (Businessplan), der die geplante Umsatz- und Kostenentwicklung, Investitionsbedarf, Geschäftsstrategie, Stärken und Schwächen des Vorhabens etc. etc. detailliert darstellt (da kommt man selbst bei Kleinprojekten locker auf 100 Seiten), braucht man in Polen erst gar nicht bei einem Kapitalgeber anzutanzen. Betriebswirten muss ich das ja nicht erzählen, aber sicherlich interessiert es viele Forumsleser, die vielleicht auch von einer Selbständigkeit in Polen träumen. So war es zumindest noch vor fünf Jahren, als ich noch unmittelbar mit solchen Dingen zu tun hatte.

Mag sein, dass 2005-2008 die Banken in Polen Kredite recht locker vergeben haben, aber jetzt dürften sie sicherlich wieder zu sehr gründlichen Prüfungen von zu finanzierenden Projekte übergegangen sein.

Schönen Sonntag:-)

Andreas

PS. Noch ein Nachtrag: Ich möchte niemandem seine Ideen und Träume madig machen, aber ich habe es in der Vergangenheit leider versäumt, mir mehr oder weniger nahe stehenden Menschen mit Nachdruck auf MÖGLICHE Probleme hinzuweisen, die sie in der Euphorie bei ihren jeweiligen Projekten nicht sehen konnten oder wollten. Später habe ich es sehr bereut, wenn aus Träume Schäume wurden. So viel zu meiner Motivation, weshalb ich mich für dieses Thema reaktiviert habe.

Yes we can, but Taschenrechner first