Immobilienkauf in Polen

Hi,

bin mir nicht sicher, aber ich denke Du musst in PL genauso einen Grundbucheintrag machen und das vorher auch ueberpruefen ob es die rechtmaessigen Eigentuemer sind. Zum Notar musst Du natuerlich auch, Grundsteuer gibts es auch in Polen. Am besten mit den Eigentuemern sprechen.

Vorher war es so, das Deutsche nicht einfach ein Grundstueck oder Haus in Polen kaufen konnten, wie weit sich das jetzt mit der EU Zugehoerigkeit geaendert hat muesste mal ergruendet werden.

Am besten Du suchst Dir jemanden der Deutsch und Polnisch spricht und dann mal ein paar Stellen in PL anruft und solche Sachen erfragt.

LG Tommy

Zitat

Original von Popatrz
Hallo/ Cześć!

Ich habe ein paar Fragen zum Immobilienkauf in Polen(Dolny Śląsk). Ich habe die Möglichkeit, das Geburtshaus meines Großvaters mit dazugehörigem Grundstück zu kaufen. Zu den derzeitigen Eigentümern besteht ein freundschaftliches Verhältnis, aber leider spreche ich bisher nur ein wenig Polnisch.
Wer kann mir sagen, mit welchen zusätzlichen Kosten ich rechnen muss. (z.B. Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag usw.)
Ausserdem gibt es Einschränkungen für Deutsche beim Grundstückskauf in Polen. Was ist hierbei zu beachten?

Viele Grüße/Pozdrawiam -Popatrz-

Hej Popatrz, es gibt hier im Forum in der Rubrik "Plauderecke" einen Thread mit dem Titel "Haus bzw. Grundstück".

Meinen Beitrag von damals hier einmal als Kopie:

.. soweit mir bekannt, kommt es neuerdings darauf an, ob das Grundstück eher im westlichen oder im östlichen Polen liegt.
Als Polen der EU beigetreten ist, wurden für den Erwerb von Immobilien (durch Ausländer) Sperrfristen vereinbart. Hierbei wurde dann aber zwischen 2 Kategorien der Woiwodschaften (ähnlich unseren Bundeländern) unterschieden.
In den östlichen Woiwodschaften betrug die Sperrfrist 3 Jahre.
Es dürfte hier also seit dem 1. Mai 2007 eigentlich keine Probleme geben.

Die anderen Woiwodschaften (also die westlichen) haben dagegen eine Frist von 7 Jahren, gilt also noch bis 2011.
Hierzu zählen die Woiwodschaften, die früher mal zu Deutschland (ganz oder teilweise)
gehörten: Schlesien, Pommern, Lebuser Land, Großpolen, Masuren.

(die 3 Jahres-Frist gilt also daher für alle anderen Woiwodschaften)

Hatte mich auch mal darum bemüht, klappt bei mir allerdings aus oben angeführten Gründen (noch) nicht, da ich mich für den Raum um Danzig (Pommern) interessiere.

Schönen Sonntag noch!
Darek

(Übrigens - mein Posting von damals stammt ebenfalls von einem Sonntag )

Ohne Genehmigung wäre der Grundstückskauf durch einen Ausländer unwirksam. Ich würde mich jedoch von der Genehmigungspflicht nicht abschrecken lassen, besonders wenn der Verkäufer keine Probleme damit hat, die diversen Dokumente zu besorgen, die dem Genehmigungsantrag beizufügen sind.

Ich würde bei den Nebenkosten für den Grundstückskauf von 10% des Grundstückswerts ausgehen. Das müsste reichen.

Zitat

Original von Popatrz
Werden Immobilien in Polen überhaupt von deutschen Banken finanziert?

Kann ich mir nicht vorstellen.
Wenn Du in Deutschland bei einer deutschen Bank eine Immobilie im Ausland finanzieren willst, wirst Du sehr wahrscheinlich Pech haben. Zumal bei einer Immobilie in Polen.
Die Banken haben im Falle einer eventuellen Zwangsmaßnahme sehr schlechte Karten an ihre Kohle zu kommen. Zu umständlich und zu kompliziert.

Und als Deutscher mit Wohnsitz in Deutschland wirst Du wahrscheinlich auch nur unter erheblichen Schwierigkeiten in Polen eine Finanzierung bekommen.

Ein Verwandter (Pole) meiner Kochana ist nach etlichen Jahren Deutschland-Aufenthaltes wieder zurück nach Polen gegangen und wollte sich dort eine ETW kaufen. Trotz eines sehr, sehr guten Einkommens haben alle polnischen Banken abgelehnt. Er solle doch erst einmal mindestens 6 Monate in "Lohn und Brot" stehen - dann könne man sich ja noch einmal zusammsetzen. Obwohl er zu diesem Zeitpunkt schon eine feste und gut dotierte Stelle nachweisen konnte und und auch über einiges Eigenkapital verfügte.

Kommt aber auch immer darauf an wie viel diese Immobilie kostet Darek. Bekannte von uns haben ein Haus mit Grundstück in PL gekauft (allerdings Renovierungsbedürftig) welches 20.000 zl gekostet hat, sowas läuft ja hier in Deutschland noch als normaler Verbraucherkredit und man braucht nicht mal so genau sagen wofür man die Kohle braucht, Nachteil ist nur das man höhere Zinsen blechen muss.

Ich würde sagen das es vom Kaufpreis abhängt ob eine Deutsche Bank das finanziert, wenn er andere Sicherheiten bei einem höheren Kaufpreis nachweisen kann wird das auch eine Deutsche Bank finanzieren. Eine polnische wird es nicht tun denke ich, der Rechtsweg bei Nichtzahlung wäre einfach enorm groß und aufwändig.

Der Zinssatz für Zloty-Hypothekenkredite bewegt sich derzeit bei 6-7%. In Euro oder Schweizer Franken gewährte Kredite sind niedriger verzinst (ab 3,5%).

Soweit ich weiß, arbeiten die Banken bei der Vereinbarung des Zinssatzes mit der Formel Leitzins + Marge = vom Kunden zu tragender Zinssatz. Die Marge ist also verhandelbar, wobei bei schwacher Ausgangsposition des Kunden (geringer Eigenanteil, lange Laufzeit, schwache Sicherheiten etc.) dieser natürlich nur die Möglichkeit hat, das Angebot der Bank zu akzeptieren oder nicht. Bei relativ starker Ausgangsposition kann man schon verhandeln, ABER ...

1. als Ausländer gilt man auch bei langjährigem Wohnsitz, Beschäftigung etc. bei einigen (nicht mehr allen) Banken als Kunde mit erhöhtem Risiko, d.h. die Konditionen sind etwas schlechter als bei einem "Einheimischen". Generell sind die polnischen Banken wegen der Furcht vor schlechten Krediten seit mehreren Monaten im Allgemeinen wohl vorsichtiger bei der Kreditvergabe geworden und haben ihre Kriterien hochgeschraubt. Also auch polnische Staatsangehörige bekommen nicht mehr so leicht einen Kredit wie noch vor zwei Jahren.

2. jede Bank hat ihre eigene Strategie und ist nur schwer möglich, pauschale Aussagen über die Erfolg eines Kreditantrags zu treffen. Wer einschlägige Internetforen verfolgt, weiß, dass der Erhalt eines günstigen Kredits oft Glückssache ist.

3. selbst bei günstigem Zinssatz sollte man sehr genau in den Vertrag schauen, wie lange der zu Beginn ausgehandelte Zinssatz gilt. Diese Frist ist meistens sehr kurz (ein Jahr, zwei Jahre) und danach kann das böse Erwachen kommen. Eins ist nämlich klar: Die Leitzinsen in Polen werden in absehbarer Zeit steigen und nicht fallen!

4. man sollte sich nicht von den derzeit hohen Immobilienpreisen in Polen blenden lassen, vor allem dann, wenn man eine lange Kreditlaufzeit in Anspruch nehmen will. Sollten die Immobilienpreise in ein paar Jahren wieder fallen, könnte es Schwierigkeiten geben, weil die Bank dann angesichts des Wertverlustes des Hauses vielleicht zusätzliche Sicherheiten fordert, die man nicht bestellen kann. Man sollte genau in den Vertragsentwurf schauen, um zu sehen, was die Bank in dieser Hinsicht für Rechte hat.

5. man sollte, vor allem dann, wenn man mit den hiesigen Verhältnissen nicht vertraut ist, unbedingt fachkundigen Rat (Rechtsanwalt, Steuerberater, Immobilienmakler etc.) einholen, bevor man irgendwelche Zusagen macht oder Verträge unterschreibt. Falls eine Renovierung/Umbau/Ausbau des Hauses geplant ist, bitte unbedingt vorher in den Bebauungsplan der Gemeinde schauen und die Erschließungsmöglichkeiten abchecken bzw. einen sog. Bescheid über die Bebauungsbedingungen (decyzja o warunkach zabudowy) einholen und mit einem Architekten besprechen.

Schöne Grüße

AP

Zitat

Original von Popatrz
Seit dem EU-Beitritt Polens kann das doch nicht so schwierig sein?

Naja....wir nehmen Polen ja auch nur so halb in die EU auf....bis 2011 zumindest

Und das es dort Übergangsregelungen gibt hat ja auch einen bestimmten Grund, man erinnere sich nur als damals die ehem. DDR wiedervereint wurde, wie viele kamen da und stellten Ansprüche an Grundstücke welche den Großeltern usw. mal enteignet wurden, dies ist in Polen ja auch Ähnlich.

Zitat

Original von Popatrz
Seit dem EU-Beitritt Polens kann das doch nicht so schwierig sein?

Was den Kauf von Grundstücken angeht, war es auch vor dem EU-Beitritt nicht schwierig.

Ich habe jetzt keine konkreten Zahlen parat, aber es werden nur relativ wenige Genehmigungsanträge abgelehnt. Auch für den Erwerb großer landwirtschaftlicher Betriebe durch Ausländer werden in den meisten Fällen Genehmigungen erteilt. Hier geht es - wenn ich es richtig verstehe - nur um ein kleines Haus mit ein paar Quadratmetern Garten.
Darum würde ich mich von dem Genehmigungserfordernis nicht abschrecken lassen, wenn auch die Ausarbeitung des Genehmigungsantrags zeitraubend ist und man (besonders der Verkäufer) einige Unterlagen besorgen muss.

Zitat

Original von Tommy
haben ein Haus mit Grundstück in PL gekauft (allerdings Renovierungsbedürftig) welches 20.000 zl gekostet hat,

Das war wohl schon ein paar Jahre her ... Falls es dennoch noch irgendwo solche Schnäppchen gibt, bitte bei mir melden

Für 20000 Zloty bekommt man heute noch nicht einmal ein kleines Grundstück ohne Häuschen.

Angesichts der zum Teil wahrsinnig gestiegenen Preise für unbebaute Baugrundstücke dürfte der Kauf alter Häuser plus Renovierung wieder stärker in Mode kommen. Aus eigener Erfahrung kann ich aber sagen, dass das teurer werden kann als ein Neubau.

Nach neusten statistischen Werten muss man derzeit übrigens beim Neubau eines durchschnittlich ausgestatteten Einfamilienhauses von Baukosten in Höhe von rund 3000 Zloty pro Quadratmeter Nutzfläche ausgehen.

Ist vielleicht ein Jahr her seid dem die das gekauft haben und wie gesagt, Renovierungsbedürftig bzw. damit sind sie jetzt fast fertig. Aber wievie da jetzt noch reingesteckt wurde kann ich nicht sagen, haben viel selber gemacht.

Was mich bei dem Preis nur gewundert hat, es ist vielleicht maximal 20 km hinter der Grenze....

Zitat

Original von Tommy
Ist vielleicht ein Jahr her seid dem die das gekauft haben und wie gesagt, Renovierungsbedürftig bzw. damit sind sie jetzt fast fertig. Aber wievie da jetzt noch reingesteckt wurde kann ich nicht sagen, haben viel selber gemacht.

Was mich bei dem Preis nur gewundert hat, es ist vielleicht maximal 20 km hinter der Grenze....

Ein Superpreis, wenn man sich anschaut, was Häuser z.B. in der Wojewodztwo Lubuskie (um im grenznahen Raum zu bleiben) mittlerweile kosten:

http://www.allegro.pl/20802_lubuskie.html?order=t&view=gtext

Hui, also wenn ich mir die Preise da so anschaue, die sind schon echt heftig. Frage wäre ob es sich lohnt ein altes renovierungsbedürftiges Haus zu kaufen auch wenn es sehr billig ist. Wenn ich mir überlege was da dann alles gemacht werden müsste, viel Arbeit und viel Geld was man dann da rein steckt.

[quote]Original von dibawob
annawob ist seit gestern in Wadowice, und im Moment unter der "Haube beim Frisör". Für den "Damenverschönerungspreis" wir in D gerademal unter dem Arm geföhnt.
/quote]

...dabei ist Anna ja "Glatzentraegerin..."