Ländliches Grundstück ohne Kanalisation

Hallo,

entweder mit dem klassischem "szambo" oder einer sog. Hauskläranlage. Beides setzt in der Regel einen niedrigen Grundwasserstand voraus. Sog. Hauskläranlagen können Probleme beim Betrieb verursachen. Die regelmäßige Entleerung des szambos kann ins Geld gehen ...

Ist man am Kauf eines Grundstücks interessiert, sollte man einen Blick in den Bebauungsplan (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) werfen. Es gibt nämlich Gemeinden, die im Bebauungsplan nur eine Entsorgung von Abwässern über die Kanalisation vorsehen, obwohl es diese noch gar nicht gibt. Dann kann es ggf. Probleme bei der Erteilung der Baugenehmigung geben, weil bei strenger Auslegung der Gesetze eine Erteilung derselben (noch) nicht möglich ist.

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Original von Mulder
Andernfalls müssen wir eine Übergangslösung finden.

Es wäre günstig, wenn eine Übergangslösung im Bebauungsplan (wirtschaftlich sinnvoll eigentlich nur ein "szambo", den man so planen sollte, dass er in der Nähe des zukünftigen Kanalisationsanschlusses an der Straße liegt) ausdrücklich vorgesehen wird. Das machen viele Gemeinden, weil der Bau von Kanalisationen oft von der Gewährung von EU-Fördermitteln abhängig ist. Keine Gemeinde wird sagen können, dass sie in zwei Jahren im entsprechenden Vergabeverfahren der Woiwodschaft ganz vorne liegt und den Bau der Kanalisation für den jeweiligen Stadtteil wirklich finanzieren kann. Deshalb würde ich diesbezüglich "Versprechungen" mit großer Vorsicht behandeln. Jede vernünftige Gemeinde hat mittel- und langfristige Investitionspläne, doch nach meiner Beobachtung werden diese selten eingehalten.

Vor dem Grundstückskauf sollte man sich auch erkundigen, wie es sich mit anderen notwendigen Leitungen wie Strom, Wasser, Telekommunikation und ggf. Erdgas verhält. Gerade in als Bauland ausgewiesenen landwirtschaftlichen Bereichen kommt es oft zu Engpässen, weil die Leitungen z.B. nur für wenige Höfe ausgelegt waren, jetzt aber auf einmal Dutzende neue Häuser angeschlossen werden sollen. Daher sollte man nicht auf den Strommasten gleich an der Grundstücksgrenze vertrauen, sondern den Verkäufer bitten, die Anschlussmöglichkeit durch eine entsprechende Bescheinigung des Versorgers zu belegen.

Bei der Ausweisung von Ackerflächen als Bauland gibt es noch einen potentiellen Problempunkt, nämlich die Zufahrt zu und Verlegung von Leitungen zu den nicht direkt an einer öffentlichen Straße, sondern quasi mitten auf dem Acker gelegenen Grundstücken. Hier sollte man genau schauen, welche Rechtsform für die von der öffentlichen Straße auf den "Acker" abzweigenden Stichstraße vorgesehen ist.

Man muss sich bewusst sein, dass man als z.B. als einer von zehn Miteigentümern einer solchen Stichstraße ggf. seine persönlichen Vorstellungen, was die Gestaltung und Unterhaltung dieser Stichstraße angeht (man denke nur an das Schneeräumen im Winter!), nicht durchsetzen kann. Hat man nur ein Nutzungsrecht, steht man noch schlechter dar.

Wer durch Polen fährt, wird an vielen Stellen tolle Neubaugebiete mit schicken Einfamilienhäusern sehen, die man nur über "Straßen" erreichen kann, die man in Deutschland noch nicht einmal als Feldweg bezeichnen würde. "Auf dem Land" sind Grundstücke oft noch billig (sagen wir mal 15 bis 25 Zloty pro qm) zu haben. Rechnet man aber die Kosten hinzu, die man aufbringen muss, um so ein "günstiges" Grundstück zu erschließen und eine vernünftige Zufahrt zu schaffen, kann man zum Ergebnis kommen, dass es im Endeffekt billiger ist, ein "teures" Grundstück in den Außenbezirken der nächsten Stadt zu kaufen. Solche Kalkulationen sind nicht leicht. Deshalb gehen Grundstückskäufer "auf dem Land" oft ein erhebliches finanzielles Risiko ein, weil gar nicht überschaubar ist, was in zwei bis drei Jahren an Kosten für die Erschließung anfallen.

Zitat

Original von Mulder
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Ist es eigentlich sinnvoll, einen Sachverständigen (Architekt oder so) mit zur Besichtigung mitzunehmen, bevor man kauft?

hier muss ich mich kurz mal einschalten...
das fruehzeitige einschalten eines Architekten ist bei einem bauvorhaben (und dazu gehoert auch der kauf eines grundstuecks) immer(!) ratsam, da er meist die kniffe kennt, um an die gewuenschte und benoetigte information zu kommen. weiter kann er dich auch bei deiner dachproblematik eingehend beraten.
viele architekten bieten diese erstkonsultation kostenfrei an (schliesslich besteht ja die chance spaeter beauftragt zu werden), aber selbst wenn du ein paar zloty in einen architekten investieren solltest, wirst du langfristig feststellen, dass dir das geld erspart...

natuerlich spricht da jetzt auch ein wenig der architekt in mir, aber ich habe auch schon zu viele besserwisser gesehen, die meinten es ginge ohne, nur um dann reumuetig einen fachmann zu rate zu ziehen, wenn es richtig schief gelaufen ist...

abgesehen davon muss ich hier auch mal ein lob an chelmno aussprechen. das hoert sich alles nach sehr fundierten informationen an. grosses lob fuer den einsatz!

Hallo,

da wir gerade in der Endphase des eigenen Hausbaus stecken (eigentlich noch eine Nummer komplizierter, des es handelt sich um den Totalumbau und Erweiterung eines typischen polnischen Nachkriegsklotzes), haben sich eine Menge Erfahrungswerte angesammelt, die ich gerne weitergebe.

Wer Polnisch kann, sollte sich zur Vorbereitung auf das Bauherrndasein das Diskussionsforum http://forum.muratordom.pl/ reinziehen. Dort stößt man auf typische Problemfällen und findet reichlich Tipps, wie man sein Haus in Polen ohne größeren Schaden für die eigene Gesundheit baut:-)

Falk hat Recht, wenn er schreibt, dass viele Bauherren vor dem Bauen und der eigentlichen Planungsphase viel zu wenig hinterfragen und nachdenken, was sie eigentlich machen wollen. Wenn man also fachlich überhaupt keine Ahnung hat, sollte man bereits beim Grundstückskauf unbedingt einen Architekten zu Rate ziehen.

Wenn man das nicht will, sollte man aber unbedingt eines tun, nämlich vorher die Bodenbeschaffenheit untersuchen: Man schaut sich an, wo auf dem Traumgrundstück das Haus stehen soll (natürlich unter Beachtung aller Vorgaben des Bebauungsplans, der gesetzlichen Abstände zu Nachbargrundstücken etc.) und markiert drei bis vier Punkte, an denen man von einem Fachmann Bodenbohrungen vornehmen und sich ein Gutachten erstellen lässt (badania geotechniczne). So weiß der Architekt später genau, wie es unter der Erdoberfläche ausschaut und er kann die Fundamente besser planen (ggf. ergibt sich daraus sogar eine Kostenersparnis, weil der Architekt nicht überdimensioniert). Auf alle Fälle vermeidet man so böse Überraschungen wie vielleicht für die Gründung des Fundaments problematische geologische Schichten oder einen hohen Grundwasserspiegel. Ich habe über dem Augenschein nach problemlose Grundstücke gelesen, bei denen riesige Bodenmengen ausgetauscht, verdichtet etc. werden mussten oder der geplante Keller nur mit einer immensen Grundwasser-Isolierung gebaut werden konnte, weil sich der zukünftige Eigentümer die 1000 Zloty für das Gutachten gespart hatte. Das sind natürlich Extremfälle, aber mit dem Gutachten in der Hand ist es sehr wahrscheinlich, dass man sich über den Anblick der frisch ausgehobenen Baugrube freuen kann und nicht ärgern muss.

Bei der geotechnischen Untersuchung, so wie ich sie kenne, wird an einer bestimmten Stelle von einem qualifizierten Ingenieur eine Bohrung mit einem Durchmesser von vielleicht 10 cm vorgenommen, die bis in eine bestimmte Tiefe von x m reicht (legt der Architekt fest). Der Ingenieur bohrt sich also durch alle Erdschichten, holt die hoch, schaut sie sich genau an und stellt fachmännisch fest, was man auf welcher Tiefe findet. Mit Hilfe der Feststellung aus mehreren Bohrlöchern wird ein Profil erstellt, aus dem man erkennt, welche Schichten am geplanten Gebäudestandort vorhanden sind.

Falk wird das sicher besser erklären können, aber für die Gründung eines Gebäudes ist die Tragfähigkeit der jeweiligen Schicht, auf der das Fundament liegen wird, besonders wichtig, damit das Fundament nicht absackt, "wegrutscht" oder ähnliches passiert. Sollte die geotechnische Untersuchung Probleme mit der Tragfähigkeit zeigen, kann der Architekt entsprechend korrigieren, z.B. die Fundamente in einer tieferen Schicht platzieren oder das Gebäude, sofern das Grundstück groß genug ist, in einen unproblematischen Bereich verschieben.

Das sind alles Dinge, die man nicht erkennen kann, wenn man auf einem jungfräulichen Grundstück steht, weshalb weder Eigentümer noch irgendeine Behörden über derartige Informationen verfügen dürften.

Eine Ausnahme kann der Grundwasserspiegel bilden. Bei der gegenwärtigen Trockenphase sind z.B. sogar Feuchtwiesen ausgetrocknet, weshalb man die Situation wohl am besten bei Extremständen untersuchen sollte. Wenn der Eigentümer weiß, dass zum Beispiel nach der Schneeschmelze mehrere Wochen lang das Wasser auf der Wiese steht, sollte er dies einem Kaufinteressenten nicht verschweigen. Zur Not kann man sich ja auch in der Nachbarschaft umhören, welche Erfahrungen die mit Grundwasser gemacht haben. Über die Bodenbeschaffenheit werden die aber wenig aussagen können, denn das kann nur ein Fachmann.

Es herrscht in Polen die allgemeine Meinung, dass man sich eine geotechnische Untersuchung sparen kann, wenn es um ein Einfamilienhaus geht und in der Nachbarschaft schon unproblematisch Häuser errichtet worden sind. Ich hingegen würde immer auf Nummer sicher gehen, denn die Probleme werden ansonsten erst nach dem Aushub der Baugrube sichtbar, also zu einem Zeitpunkt, zudem man schon viel Geld in die Bauplanung investiert hat. Man wird dann also zwangsläufig das Projekt weiterfahren, auch wenn es XX000 Zloty mehr kostet als zuerst geplant. Wie gesagt, ein geotechnisches Gutachten für ein zukünftiges Einfamilienhaus kostet nicht mehr als 1000 Zloty!

Einen Ratschlag zum Grundstückskauf habe ich noch:

Baut nicht dort, wo Euch bei einem Hochwasser das Wasser im wahrsten Sinne des Wortes bis zum Hals stehen kann. Ich kann mich noch gut an das Mega-Hochwasser 1997 erinnern, als halb Polen im Sommer unter Wasser stand. Was daraus gelernt? Nicht unbedingt.

Noch immer werden Flächen als Bauland ausgewiesen, die, wenn der Damm bricht, bis zum Dach unter Wasser stehen. Das gilt leider auch für meinen Wohnort. Als aufmerksamer Grundstückskäufer kann man immerhin im Bebauungsplan eine Art Hochwasserlinie erkennen, die eine potentiell vom Hochwasser bedrohte Zone ausweist, in der man z.B. nicht ohne Weiteres einen Keller bauen darf. Daneben kann man Karten mit eingezeichneten Höhenlinien kaufen, an denen man recht genau ablesen kann, wie hoch das Wasser im Fall der Fälle steigen wird.

Wir haben bewusst auf den Kauf landschaftlich reizvoll und innenstadtnah gelegener Grundstücke verzichtet, die auf Weichselhöhe liegen. Damit sind wir in der absoluten Minderheit, den 90% aller Leute, die bei uns in der Stadt oder auch in den umliegenden Dörfern "unten im Tal" bauen (das Weichseltal ist bei Chelmno recht breit), glauben fest daran, dass es kein Jahrhunderthochwasser mehr geben wird bzw. dass die Dämme halten. Manche haben auch absolut kein Problembewusstsein. Ich hoffe, dass sie ihren Glauben nicht irgendwann teuer bezahlen müssen ...

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Original von Mulder
Ein Onkel meiner Frau ist Baustatiker, hilft doch, oder?
Wir werden den Anbieter vorwarnen müssen, sonst wird der sich bedroht fühlen. Aber bei solchen Entscheidungen sollte man sehr preußisch sein, oder? Es muss alles seine Ordnung haben. Ich hoffe, das Angebot hält, was es verspricht. Weit und breit kein Fluss. Ein Architekt wird ebenfalls dabei sein, sollten wir in zwei Wochen dahin fahren.

Ein Baustatiker wäre natürlich ideal!

Ich kenne Leute, die kaufen Grundstücke, ohne überhaupt in den Bebauungsplan geschaut zu haben, und das noch auf Kredit ...

Bei den heutigen Preisen gibt es in Polen keine wirklichen Schnäppchen mehr. Deshalb dürfte, wenn man nicht gerade siebenstellig verdient, jede Fehlentscheidung beim Immobilienkauf mehr oder weniger weh tun. Ich rate daher zur Vorsicht, auch wenn ein anderer Käufer vielleicht schneller sein sollte.

Seit drei Jahren sind die Immobilienpreise in Polen in die Höhe geschossen. Verkäufer haben gute Geschäfte gemacht, Käufer oft den Wunsch gehabt, nicht zu spät zu kommen und noch einigermaßen günstig ein Baugrundstück, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Meiner Ansicht nach steckt viel Spekulationsdenken hinter dieser Entwicklung und die Hoffnung auf den schnell und leicht verdienten Gewinn dürfte vielen die Sicht fürs Wesentliche genommen haben.

Jetzt, wo der Gipfel des Booms überschritten ist und es langsam wieder bergab geht (strengere Vergabekriterien bei Baudarlehen, steigende Leitzinsen, bereits gefallene Wohnungspreise in manchen Großstädten), wird sich zeigen, wer wirklich vernünftig investiert hat. Die polnischen Banken denken übrigens schon laut darüber nach, wie sie der sich bei fallenden Immobilienpreisen abzeichnenden mangelnden Sicherung erteilter Darlehen begegnen sollen ...

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Original von Mulder
Gleichermaßen interessieren uns natürlich ökologische, energiesparende Häuser. Wie sieht es in Polen mit der Erdwärme aus? Wird diese Technik bei Ein- oder Zwifamilienhäusern schon genutzt?

Eine energiesparende Bauweise ist heute selbstverständlich, umweltfreundliche Heizungssysteme in vielen Gemeinden bei Neubauten Pflicht (bei uns im Bebauungsplan z.B. für die ganze Stadt vorgesehen). Erdwärme wird in Polen schon seit vielen Jahren genutzt - Stichwort pompa ciepła. Alle großen deutschen Heizungssystemhersteller sind z.B. auch in Polen vertreten
Leider gibt es bisher keine Fördermittel, Steuervergünstigungen oder ähnliches.